2007 г. можно назвать беспрецедентным по динамике развития рынка складской недвижимости. Общий объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей в России составил около 1,1 млн. м², из них около 900 тыс. м² пришлось на Московский регион.

В 2007 году появилась новая для рынка складской недвижимости Московской области практика передачи помещений арендаторами в субаренду третьим компаниям. Причины появления нового «субъекта» в таких сделках лежат на поверхности: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду помещения большой площади, чтобы гарантировать себе (и, как следствие, кредиторам) денежные потоки.

Рынок складской недвижимости в России продолжает свое развитие, и говорить о его насыщении по прежнему рано. В 2007 году на рынке сформировался ряд тенденций, которые, по нашему мнению, определят развитие данного сегмента на ближайшие несколько лет. Все чаще компании – потребители логистических услуг и складских помещений останавливают свой выбор на высококлассных комплексах, о которых и пойдет речь в статье.

Первым индустриальным парком, существующим до настоящего времени, считается Траффорд Парк в Манчестере (Англия). Его основал в 1896 г. Эрнст Холи, который приобрел первые 10 гектаров земли вдоль Манчестерского морского канала, создал на них транспортную и инженерную инфраструктуру и стал продавать и сдавать в аренду инженерно подготовленные участки промышленным компаниям. В 1910 г. в Траффорд Парке разместил свой первый в Европе автомобильный завод Генри Форд. Сейчас он управляется местной корпорацией территориального развития.

В настоящий момент вопрос развития региональных логистических центров (РЛЦ) является одним из наиболее актуальных для развития экономики РФ. От того, как скоро удастся создать достаточное количество качественных современных РЛЦ во всех крупнейших регионах страны, будут зависеть темпы и динамика роста товарооборота внутри страны, увеличение грузопотоков между субъектами федерации, а также создание и появление современной логистической и транспортной инфраструктуры, которая станет основой для развития экономики и производства в стране.

Каждый строящийся объект уникален и несет в себе массу индивидуальных нюансов, влияющих как на характер конструкции пола, так и на особенности организации строительных работ. Эти особенности известны, как правило, только профессионалам. Они видят все проблемы в комплексе, знают, где, когда и какие неприятности или сложности могут возникнуть, и способны предупредить их возникновение заранее. Профессионализм дает возможность не превращать строительство в эксперимент, избежать многочисленных ошибок и выбрать наилучшие из возможных решений.

Практика показывает, что девелопер, предоставляющий складские помещения арендаторам, заинтересован, с одной стороны, сдать наибольшую площадь, а с другой – заключить договоры с несколькими арендаторами, чтобы минимизировать риск утраты кого-либо из них. Арендатор также испытывает влияние рыночных тенденций: ему лучше задуматься об аренде склада заранее, чтобы успеть найти подходящее помещение, оговорить условия договора аренды, завезти стеллажное оборудование и технику.

Современные эффективные методы ведения складского логистического бизнеса предполагают использование высотных и узкопроходных схем работы склада и соответствующего им высокопроизводительного подъемно-транспортного оборудования (ПТО), требующего повышенных показателей ровности пола. Повышенные эксплуатационные требования кардинально, по сравнению с недавним прошлым, изменили уровень требований к вновь создаваемым полам – к их ровности, износостойкости, беспыльности и эксплуатационной устойчивости (длительной безремонтной эксплуатации).

Предлагаемые вниманию читателей оценки состояния рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья составлены на основе аналитических обзоров риэлторских компаний Praedium и Colliers International. Praedium. В первой половине 2007 г. положение на рынке складских помещений оставалось стабильным, при этом, как и ожидалось, здесь начала зарождаться конкуренция между проектами. Еще одной особенностью современной ситуации остается рост стоимости строительства, на который уже отреагировали девелоперы, скорректировав арендные ставки. С развитием предложения появились новые, ранее скрытые источники спроса.

14 лет назад, когда я только начинал работать в России, сектор складской недвижимости и вообще склады казались самым малоперспективным сегментом рынка: многие производства простаивали, а тем немногим, что исправно работали, более чем хватало старых советских «складов» (употребим это слово в кавычках, потому что назвать их полноценными складами все-таки нельзя).

По наблюдениям аналитиков консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в черте Москвы ситуация усложняется: за 2006 г. общее количество предлагаемых к продаже производственно-складских площадей (в черте города складские и производственные функции часто объединены) снизилось на 22%, за первые месяцы 2007 г. – еще на 6%. В результате в апреле этого года на рынке экспонировалось в общей сложности 175 тыс. м² производственно-складской недвижимости.

Промышленные бетонные полы укладывают на складах, логистических терминалах, заводах, вокзалах и других объектах со значительными нагрузками на полы, и в этой связи к ним предъявляют требования по долговечности, стойкости к динамическим нагрузкам и истиранию, герметичности, по отсутствию пыления, простоте в эксплуатации и уборке. Однако при их устройстве возникает и другая проблема – недолговечность. Применяемые сегодня технологии и комплексный подход позволяют успешно решить проблемы, возникающие при выполнении и эксплуатации полов и добиться требуемых характеристик при разумных финансовых затратах.

В сентябре 2006 г. принято постановление правительства Московской области № 884/36 об утверждении Программы «Развитие транспортно-логистической системы в Московской области в 2006–2010 годах». В документе прописаны сроки, перечень и механизм реализации схемы территориального планирования Московской области (МО) в части создания объектов капитального строительства регионального значения. Реализация программы позволит в ближайшие пять лет превратить область в основной узел логистики грузопотоков европейской части России на базе формирования единой системы транспортно-логистических узлов и центров приема, хранения, перевалки и распределения товаров.

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость увеличился по сравнению с 2005 г. ни много, ни мало на 1000%, однако складской сегмент рынка этот рост затронул в последнюю очередь. Причин этого как минимум две. Во-первых, сам сегмент сформировался в России сравнительно недавно, и, таким образом, отставание в инвестиционной привлекательности складской недвижимости в первую очередь связано с его относительной молодостью: логистические комплексы мирового уровня на открытом рынке появились гораздо позже, чем крупные торговые и офисные объекты.

Складская недвижимость является наиболее молодым и динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости в России. Если раньше основные инвестиции шли на строительство объектов уличной торговли с доходностью 12...15%, торговых центров (доходность 15...25%), офисных центров, то теперь, когда необычайно высокие темпы роста в этих сегментах постепенно уменьшаются, очередным «лакомым куском» для инвестиций стали высококачественные склады, доходность которых 10...15%.

Обзор основан на фактах, почерпнутых из общения с участниками складского бизнеса Украины и СМИ. Следует отметить, что он не может претендовать на статус полного, поскольку ряд компаний, инвестирующих средства в такие объекты, отказались от упоминания о них. Кроме того, в обзоре не упоминаются проекты, информация о которых есть, но намерения о строительстве пока остаются неподтвержденными.