E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Согласно результатам исследования общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн-ритейла составит порядка 1,5 млн м2 до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион. Кроме этого, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок – рост складского сегмента за счет этих компаний может составить еще порядка 1,8 млн м2. Таким образом, рост складского рынка за счет развития e-commerce (без учета спроса со стороны omni-channel ритейлеров) в Московском регионе до 2020 г. может превысить 3 млн м2.

По данным компании CBRE, совокупный объем складских площадей, занимаемый онлайн-ритейлом и фулфилмент-операторами, составляет 1 млн м2, и 68% этих площадей расположено в Московском регионе.

Движущей силой поглощения складов со стороны онлайн-ритейла являются несколько типов компаний:

  • федеральные операторы – «чистый» онлайн-ритейл;
  • фулфилмент-операторы, обслуживающие все виды онлайн-ритейлеров;
  • omni-channel-ритейлеры, которые развивают канал онлайн-продаж наряду с традиционным ритейлом;
  • локализация оборота трансграничных ритейлеров за счет строительства собственных складов в России.

В среднем, без учета внутригородских объектов класса С и ниже, соотношение оборота e-commerce и количества обслуживающих этот сегмент складов не менялось с 2010 г. и составляет порядка 900 тыс. руб./м2/год. На основе этой зависимости, с учетом заявленных темпов роста e-commerce, общероссийский объем поглощения складов со стороны сегмента онлайн составит порядка 1,5 млн м2, из которых как минимум половина придется на Московский регион.

И это не финальный объем потенциального спроса на склады со стороны e-commerce. Есть еще несколько факторов, которые могут значительно увеличить объем этого спроса.

Прогноз поглощения складов со стороны E-commerce до 2020 года

Во-первых, существуют определенные скрытые факторы, которые позволили бы увеличить объем российского онлайн-рынка на 20–25% за счет снятия ограничений и/или излишнего регулирования. Речь идет о торговле продуктами питания, лекарствами и БАДами, а также алкогольной продукцией. Точный совокупный прирост спроса на склады в данном случае оценить затруднительно, поскольку данные сегменты, скорее, относятся к omni-channel-ритейлу, но можно уверенно сказать, что дополнительный стимул к развитию сегмента онлайн положительно повлияет и на спрос на складские площади.

Во-вторых, важным фактором роста спроса на склады может стать локализация оборота трансграничных компаний, которые могут прийти в Россию со своими складами и далее развивать свой бизнес по схеме B2B2C. Поскольку 90% покупок россиян в зарубежных онлайн-магазинах идет из Китая, первым игроком на этом поле может стать Cainiao (Alibaba’s Logisics), который уже нарастил критический объем для локализации оборота на внутреннем рынке.

Выход зарубежных игроков с собственными складами может простимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн м2. Таким образом, совокупный объем нового спроса на склады со стороны федеральных российских онлайн-операторов и трансграничной торговли может составить более 3 млн м2.

Помимо количественного аспекта в исследовании были рассмотрены и качественные изменения рынка складской недвижимости, которые вызывают рост онлайн-ритейла.

По опыту развития глобальных международных онлайн-ритейлеров на начальной стадии развития рынка онлайн-торговли склады e-commerce в основном представляли собой большие многофункциональные объекты, расположенные на пересечении основных магистралей, в которых объединялись различные функции – хранение товара, сбор готовых заказов и сортировка по конечным точкам доставки. А, например, для omni-channel-ритейлеров это могло означать частичную интеграцию онлайн-логистики с уже существующей инфраструктурой под офлайн-продажи.

Такая система была эффективна только на начальном этапе, но затем логистические платформы начали меняться. Рост конкуренции за покупателя и все более жесткие требования к качеству обслуживания, рост объема обрабатываемых заказов потребовали более эффективной организации логистики. Ответом на это стали расширение и дифференциация логистической сети – количество складов возрастает, а их функции разграничиваются, новые объекты располагаются ближе к границам города. При этом сама система снабжения онлайн-продаж окончательно формируется в отдельный (от традиционной схемы поставок) механизм.

С точки зрения конструктива используемых зданий и организации логистики Россия находится на рубеже перехода от традиционной схемы к многоуровневой системе фулфилмента. Существующая инфраструктура пока удовлетворяет текущим потребностям e-commerce. Тем не менее, первые сигналы дальнейшего движения уже наблюдаются на складском рынке: анонсируется строительство крупных фулфилмент-центров, появляются технологичные объекты, логистика сегмента онлайн начала движение в сторону регионов, а традиционный ритейл все больше обращает внимание на развитие онлайн-платформ.

Схема организации логистики e-commerce

В ближайшем будущем ожидается существенное движение в сторону оптимизации онлайн-складов в России, особенно в ключевых локациях – Москве и Санкт-Петербурге. Особенно учитывая, что потребность в этой оптимизации растет каждый год с развитием российского рынка онлайн-торговли.

Управляющий директор компании «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников так прокомментировал итоги исследования: «Потенциал развития складского сегмента со стороны онлайн-ритейла является очень высоким. Безусловно, в общей структуре спроса на качественные склады данный сегмент пока не является лидером, но при этом онлайн стремительно растет и предъявляет определенные новые требования к объектам логистики. И это необходимо учитывать, поскольку складская инфраструктура e-commerce нацелена на точное и быстрое обслуживание огромного количества лиц по индивидуальным заказам, и в данном сегменте именно точная и эффективная работа склада является главным фактором успешной работы самого ритейлера».

«За последние десять лет логистика онлайн-торговли существенно эволюционировала – от простых решений к более сложным схемам, во главу которых поставлена скорость и качество доставки. И неизбежный рост сегмента e-commerce в ближайшем будущем потребует от рынка новых площадей и более современной инфраструктуры, поскольку именно инфраструктура является основой эффективности онлайн-торговли», – отмечает директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости СBRE Антон Алябьев.

Амори Гариэль, управляющий директор (индустриальная и складская недвижимость, Европа, Ближний Восток и Азия) CBRE, добавляет: «Для таких развитых рынков как, например, рынок Западной Европы, характерна многоступенчатая система логистики онлайн-ритейла, в которой присутствует несколько типов объектов: распределительный центр, фулфилмент- центр, сортировочный центр, объекты городской логистики, пункты выдачи заказов, постаматы. При этом наиболее заметным сейчас является активное развитие городской логистики, которая сфокусирована на развитии оптимальной логистической инфраструктуры, позволяющей эффективно доставлять товар от оператора вплоть до дома клиента. Тем не менее, строительство новых распределительных и фулфилмент-центров находится на пиковых значениях по причине дефицита существующего предложения, способного удовлетворять текущим спецификациям онлайн-ритейла (размер, конфигурация, локация)».

Алексей Федоров, управляющий партнер ГК «220 вольт», президент Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), подчеркивает особености e-commerce:

«Интернет-ритейл, в отличие от традиционных продаж, крайне сложен с точки зрения операционного управления и логистики, поскольку у него очень много SKU (товарных позиций) на складах. Когда у компаний одна товарная группа, например, когда ритейлер занимается только одеждой или техникой, хорошо и правильно складировать свои товары гораздо проще. Но когда речь идет о широкой товарной матрице, когда оператор занимается «всем на свете», не всегда есть в должном объеме компетенции по правильному и максимально эффективному складированию и обработке всех позиций. Например, в компании «220 вольт» есть правило: не больше четырех SKU на одной палете. Если этих уникальных позиций на одной палете больше четырех, кладовщик может ошибиться и положить не тот товар. Компания Amazon вообще зачастую отказывается от многоярусного хранения и использует только напольное. Таким образом, строительство миллионов метров складских площадей обусловлено не ростом потребления, а спецификой и неумением интернет-магазинов и фулфилмент-операторов работать с огромным ассортиментом. Фактически мы говорим об эре неэффективности логистики».

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank

Self storage – cклады индивидуального хранения
Self storage – cклады индивидуального хранения

Компания Skladman USG провела исследование зарубежного рынка складов индивидуального хранения