Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

«Несмотря на то, что на рынке вакантно 190 тыс. м2 складских площадей классов А и В, найти свободную площадь больших форматов от 10 тыс. м2 сложно. А спрос на такие помещения есть. Этим объясняется рост интереса клиентов к формату built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта. Сейчас ведущие девелоперы способны предложить высочайшее качество строительства объекта, сохранив при этом доступную для потребителя цену. И это важный момент в развитии складского рынка: сделки по аренде начинают уступать преимущество сделкам по продаже», – считает заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин

Основные показатели. Динамика*
Показатель Класс А Класс В
Суммарная арендная площадь качественных складских комплексов, тыс. м2 3147↑
  в том числе, тыс. м2 2018 1129
Введено в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., тыс. м2 ** 33↓
Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м2 1730
Суммарная площадь вакантного предложения, тыс. м2 190↑
Чистое поглощение качественных складских площадей за I полугодие 2017 г., тыс. м2 ** 23↓
Доля свободных площадей, % 5,4↑ 7,1↓
Среднее пообъектное изменение запрашиваемой ставки аренды, % +1 +3
Запрашиваемые арендные ставки, руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы 450–550 350–500
* Сравнение с показателями IV квартала 2016 г.
** Сравнение с I полугодием 2016 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2017

Предложение. В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, из них в спекулятивном сегменте рынок пополнился минимальным объемом – 1,5 тыс. м2. Ключевым объектом, поступившим на рынок в течение полугодия, является складской комплекс логистической группы «Адмирал-ТСВ», расположенный на территории индустриального парка «Марьино». Складская площадь комплекса класса А составляет 18 тыс. м2.

Динамика структуры вакантного предложения по классам, тыс. м[sup]2[/sup]

По итогам полугодия суммарный объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области достиг 3,15 млн м2. Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости составило 190 тыс. м2. В течение рассматриваемого периода суммарная вакантная площадь увеличилась на 10 тыс. м2 преимущественно в классе А. Доля свободных площадей в классе А составила 5,4%, в классе В – 7,1%.

В течение полугодия на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области завершилось строительство семи промышленных предприятий.

Спроc. Ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга постепенно стабилизируется. На протяжении полугодия наблюдались положительные тенденции. В первую очередь, отмечен рост спроса со стороны арендаторов, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок, в том числе по аренде строящихся складских площадей. Также отмечается активность компаний, оперирующих в сферах торговли, логистики и дистрибуции.

Общий объем сделок аренды по итогам полугодия превысил 95 тыс. м2, при этом с участием Knight Frank St.Petersburg заключены сделки аренды производственно-складских помещений суммарной площадью более 43 тыс. м2. Среди сделок продажи следует отметить крупнейшую – приобретение компанией Raven Russia логистического парка «Гориго» общей площадью 85 тыс. м2, расположенного в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Сделки аренды качественных складских помещений площадью более 4 тыс. м2,
заключенные в I полугодии 2017 г.
Арендатор Профиль Объект Класс Площадь, тыс. м2
Confidential Логистика «Октавиан» A 15,1
Fix Price Розничная торговля PNK-2 A 13,7
Confidential Логистика «А Плюс Парк Санкт-Петербург-2» B 14
Confidential Производство ИП «Ладога» A 4,7
Confidential Дистрибуция Nordway A 4,5
«ЛогЛаб» Логистика «Интертерминал ПроЛоджис» A 4,1
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2017

Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2 – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 79%. Следует отметить, что основной объем поглощения в I полугодии 2016 г. был достигнут за счет вывода на рынок площадей, реализованных по схеме built-to-suit или предназначенных под собственные нужды компаний. Динамика ввода в эксплуатацию площадей, ориентированных на данные схемы использования, в 2017 г. значительно ниже.

Хотя интерес к built-to-suit по-прежнему высок, изменился характер запросов: если ранее дистрибуторские компании ориентировались в основном на долгосрочную аренду, то в текущий момент заказчики преимущественно нацелены на последующую покупку построенных под них складских площадей. В целом наблюдается устойчивый рост интереса к формату, и помимо дистрибуторов высокая заинтересованность отмечается у производственных компаний. Реализация данного объема прогнозируется после 2017 г.

Динамика объема предложения и уровня средневзвешенных заявленных арендных ставок*

Коммерческие условия. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г., пообъектное изменение незначительно. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам полугодия в классе А составила 470 руб./м2/мес., включая НДС и ОР. В классе В ставка аренды составила 436 руб./м2/мес., включая НДС и ОР. По сравнению с итогами 2016 г. уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в классе В увеличился в связи с изменением структуры предложения вакантных площадей.

Спрос на аренду помещений производственного назначения в основном ориентирован на объекты, расположенные в черте города. Наиболее интересными являются помещения, расположенные на первом этаже площадью от 1 до 2 тыс. м2. В структуре производственных запросов преобладают заявки на долгосрочную аренду со средним бюджетом 370 руб./м2/мес., включая НДС и ОР.

Прогноз. Суммарный объем ввода по итогам года прогнозируется на уровне как минимум в два раза ниже в сравнении с аналогичным показателем 2016 г. Согласно заявленным девелоперами планам до конца 2017 г. прирост площадей составит еще около 70 тыс. м2, из них половина предназначена для рынка аренды. Основными строящимися спекулятивными объектами, запланированными к вводу, являются пятый и шестой корпуса комплекса «Октавиан» во Всеволожском районе и четвертая очередь складского комплекса «Орион» в Выборгском районе.

Динамика увеличения суммарного объема качественных складских площадей

Существенный рост девелоперской активности, в том числе в спекулятивном сегменте, ожидается в 2018 г. Из ключевых проектов следует отметить развитие логистических комплексов Armada Park и Nordway, где проектируются новые очереди, предназначенные для рынка аренды, их суммарная складская площадь превышает 80 тыс. м2.

Рост запрашиваемых арендных ставок качественных складских комплексов возможен в конце 2017 г. по мере поглощения объема вакантных площадей на фоне низкого годового ввода.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank

Self storage – cклады индивидуального хранения
Self storage – cклады индивидуального хранения

Компания Skladman USG провела исследование зарубежного рынка складов индивидуального хранения