Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

«Несмотря на то, что на рынке вакантно 190 тыс. м² складских площадей классов А и В, найти свободную площадь больших форматов от 10 тыс. м² сложно. А спрос на такие помещения есть. Этим объясняется рост интереса клиентов к формату built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта. Сейчас ведущие девелоперы способны предложить высочайшее качество строительства объекта, сохранив при этом доступную для потребителя цену. И это важный момент в развитии складского рынка: сделки по аренде начинают уступать преимущество сделкам по продаже», – считает заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин

Предложение. В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м² качественных складских площадей, из них в спекулятивном сегменте рынок пополнился минимальным объемом – 1,5 тыс. м². Ключевым объектом, поступившим на рынок в течение полугодия, является складской комплекс логистической группы «Адмирал-ТСВ», расположенный на территории индустриального парка «Марьино». Складская площадь комплекса класса А составляет 18 тыс. м².

По итогам полугодия суммарный объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области достиг 3,15 млн м². Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости составило 190 тыс. м². В течение рассматриваемого периода суммарная вакантная площадь увеличилась на 10 тыс. м² преимущественно в классе А. Доля свободных площадей в классе А составила 5,4%, в классе В – 7,1%.

В течение полугодия на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области завершилось строительство семи промышленных предприятий.

Спроc. Ситуация в складском сегменте рынка недвижимости Санкт-Петербурга постепенно стабилизируется. На протяжении полугодия наблюдались положительные тенденции. В первую очередь, отмечен рост спроса со стороны арендаторов, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок, в том числе по аренде строящихся складских площадей. Также отмечается активность компаний, оперирующих в сферах торговли, логистики и дистрибуции.

Общий объем сделок аренды по итогам полугодия превысил 95 тыс. м², при этом с участием Knight Frank St.Petersburg заключены сделки аренды производственно-складских помещений суммарной площадью более 43 тыс. м². Среди сделок продажи следует отметить крупнейшую – приобретение компанией Raven Russia логистического парка «Гориго» общей площадью 85 тыс. м², расположенного в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м² – в сравнении с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 79%. Следует отметить, что основной объем поглощения в I полугодии 2016 г. был достигнут за счет вывода на рынок площадей, реализованных по схеме built-to-suit или предназначенных под собственные нужды компаний. Динамика ввода в эксплуатацию площадей, ориентированных на данные схемы использования, в 2017 г. значительно ниже.

Хотя интерес к built-to-suit по-прежнему высок, изменился характер запросов: если ранее дистрибуторские компании ориентировались в основном на долгосрочную аренду, то в текущий момент заказчики преимущественно нацелены на последующую покупку построенных под них складских площадей. В целом наблюдается устойчивый рост интереса к формату, и помимо дистрибуторов высокая заинтересованность отмечается у производственных компаний. Реализация данного объема прогнозируется после 2017 г.

Коммерческие условия. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г., пообъектное изменение незначительно. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам полугодия в классе А составила 470 руб./м²/мес., включая НДС и ОР. В классе В ставка аренды составила 436 руб./м²/мес., включая НДС и ОР. По сравнению с итогами 2016 г. уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в классе В увеличился в связи с изменением структуры предложения вакантных площадей.

Спрос на аренду помещений производственного назначения в основном ориентирован на объекты, расположенные в черте города. Наиболее интересными являются помещения, расположенные на первом этаже площадью от 1 до 2 тыс. м². В структуре производственных запросов преобладают заявки на долгосрочную аренду со средним бюджетом 370 руб./м²/мес., включая НДС и ОР.

Прогноз. Суммарный объем ввода по итогам года прогнозируется на уровне как минимум в два раза ниже в сравнении с аналогичным показателем 2016 г. Согласно заявленным девелоперами планам до конца 2017 г. прирост площадей составит еще около 70 тыс. м², из них половина предназначена для рынка аренды. Основными строящимися спекулятивными объектами, запланированными к вводу, являются пятый и шестой корпуса комплекса «Октавиан» во Всеволожском районе и четвертая очередь складского комплекса «Орион» в Выборгском районе.

Существенный рост девелоперской активности, в том числе в спекулятивном сегменте, ожидается в 2018 г. Из ключевых проектов следует отметить развитие логистических комплексов Armada Park и Nordway, где проектируются новые очереди, предназначенные для рынка аренды, их суммарная складская площадь превышает 80 тыс. м².

Рост запрашиваемых арендных ставок качественных складских комплексов возможен в конце 2017 г. по мере поглощения объема вакантных площадей на фоне низкого годового ввода.