Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года

Объем введенных в регионах России складских площадей в I полугодии 2017 г. составил 150 тыс. м2, а общее предложение складских объектов достигло 7460 тыс. м2. Таким образом, объем ввода в I полугодии 2017 г. превысил прошлогодний показатель на 14%. Более 50% введенных в эксплуатацию объектов реализованы под конечного пользователя.

Предложение. Крупнейшими объектами, реализованными в формате built-to-suit и введенными в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., стали распределительные центры X5 Retail Group в Оренбурге и в Перми площадью около 19 тыс. м2 и 24 тыс. м2 соответственно. Крупнейший спекулятивный проект, введенный в эксплуатацию в I полугодии 2017 г., – 4-я очередь складского комплекса «Авиаполис Янковский» в г. Владивосток площадью около 26 тыс. м2.

Спрос. По итогам I полугодия 2017 г. объем сделок покупки и аренды в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составил около 234 тыс. м2, что почти в два с половиной раза превышает аналогичный показатель прошлого года. 60% в структуре спроса занимают ритейлеры. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала реализация проекта в формате built-to-suit в аренду компанией «Ашан» в складском комплексе «СамараТрансАвто» в г. Самара площадью около 35 тыс. м2. Также следует отметить компанию «Монетка», которая подписала договор на строительство распределительных центров в Екатеринбурге и Нефтеюганске площадью 34 тыс. м2 и 28 тыс. м2 соответственно.

После столичных городов, Екатеринбург и Новосибирск являются наиболее крупными по объему предложения складской недвижимости городами России
Более 140 тыс. м [sup]2[/sup] в I полугодии 2017 г. арендовали и купили ритейлеры*

Второе место в структуре спроса занимает сегмент компаний-производителей, который арендовал и купил в I полугодии 2017 г. около 47 тыс. м2. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка производителем гибкой упаковки компанией «Данафлекс» 17 тыс. м2 в особой экономической зоне «Алабуга». Также интересно отметить сделку производственной компании Jay Rus, арендовавшей около 6 тыс. м2 в складском комплексе «Авиаполис Янковский» в г. Владивосток.

Баланс рынка. Рынок складской недвижимости в регионах России не насыщен качественными складскими объектами класса А. Мы наблюдаем заключение сделок на реализацию проектов в формате built-to-suit от 20 тыс. м2. Однако практически во всех регионах России существует возможность арендовать блок до 5 тыс. м2 в производственных помещениях времен советской постройки, переоборудованных в склады.

Средняя запрашиваемая ставка аренды на объекты класса А в регионах России составляет 3500 руб./м[sup]2[/sup]/год, класса В – 2600 руб./м[sup]2[/sup]/год*

Доля вакантных площадей в регионах России по итогам I полугодия 2017 г. составляет 7,1%, или 532 тыс. м2. Наибольшее количество вакантных площадей (около 50 тыс. м2, или 17%) находится в Челябинске. В Новосибирске и Екатеринбурге, которые являются крупнейшими по объему предложения складских площадей городами России, доля вакантных площадей составляет 4,5% (49 тыс. м2) и 4,0% (41 тыс. м2) соответственно. В Самаре объем вакантных площадей составляет около 27 тыс. м2, или 7,8%, в Перми – около 22 тыс. м2, или 9,0%.

Тенденции и прогнозы. По прогнозам Colliers International, до конца 2017 г. существенных изменений на рынке складской недвижимости России не произойдет.

Сегмент ритейлеров продолжит формировать наибольший спрос. На текущий момент ряд ритейлеров ведет переговоры по аренде и строительству крупных складских объектов, некоторые компании планируют приступить к поиску площадок для реализации проектов в формате built-to-suit в 2018 г.

Что касается развития производственного сегмента в регионах России, то в настоящее время драйвером для строительства производственных объектов являются корпорации развития, инициированные Правительством РФ. Их основной задачей является привлечение инвестиций в регион с целью формирования индустриальных парков, в рамках которых резиденты получают различные льготы. Мы полагаем, что корпорации развития продолжат активно привлекать резидентов для строительства производственных зданий и складских комплексов.

Средняя запрашиваемая ставка на качественные объекты класса А будет находиться на уровне 3500 руб./м2/год, изменяясь в большую или меньшую сторону в зависимости от качества объекта, объема арендуемых площадей и срока договора аренды.

Наиболее крупные складские комплексы, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2017 г.
Город Объект Площадь, м2
Владивосток Авиаполис «Янковский», 4-я очередь 26 000
Пермь Распределительный центр «Пятерочка» 23 800
Оренбург Распределительный центр «Пятерочка» 19 000
Источник: Colliers International
Наиболее крупные складские комплексы, введенные в эксплуатацию во II полугодии 2017 г.
Город Объект Площадь, м2
Самара «СамараТрансАвто», блок 6, 7 65 200
Екатеринбург Складской комплекс «Ролси», 3-я очередь 50 000
Владивосток «Авиаполис Янковский», 5-я очередь 24 200
Источник: Colliers International
Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке
Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке

Согласно данным компании JLL в III квартале 2017 г. объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. м2, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. м2, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.

Рынок складской недвижимости Москвы в I полугодии 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы в I полугодии 2017 года

«Рынок складской недвижимости демонстрирует робкие признаки восстановления спроса на качественные складские площади. Стагнация экономики в России воспринимается скорее положительно и побуждает многих игроков рынка действовать активней для реализации своих складских потребностей, что приводит к медленному сокращению доли вакантных площадей. Многие девелоперы, видя возросшую активность со стороны потенциальных потребителей, начали активно размораживать свои проекты. К примеру, «Логистикс Партнерс», «ПНК Групп», «Логопарк Девелпмент» и «Инфрастрой Быково» начали строительство спекулятивных объектов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.