Объем свободных помещений на складском рынке Санкт-Петербурга сокращается несмотря на низкий спрос
По данным компании JLL, общий объем купленных и арендованных складских площадей в Санкт-Петербурге в III квартале 2017 г. составил лишь 35,6 тыс. м2, что является минимальным значением для аналогичных периодов с 2008 г. Помимо этого, зафиксированный результат в два раза ниже среднего квартального показателя за последние шесть лет.
«Объем сделок за первые три квартала в целом сопоставим со значениями аналогичных периодов предыдущих двух лет и составляет 185 тыс. м2. Таким образом, низкий показатель июля–сентября иллюстрирует неустойчивость спроса на складские площади в Санкт-Петербурге. Другой тенденцией является растущее число сделок с участием промышленных компаний, которые находятся в активном поиске площадок под размещение производств. Они рассматривают различные форматы, включая покупку земельных участков под строительство, классические заводские площадки, а также качественные складские комплексы, расположенные в сформированных индустриальных зонах», – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Доля производственных компаний в общей структуре сделок на складском рынке за январь–сентябрь 2017 г. составила 24%, что является наибольшим значением для данного сегмента с 2011 г. В абсолютных значениях объем сделок сектора промышленности за девять месяцев более чем в два раза превзошел совокупный результат 2016 г. В то же время в структуре спроса по-прежнему лидируют дистрибуторы и логистические компании – 28% и 27% соответственно.
Небольшой объем сделок не помешал снижению вакантности на складском рынке. В спекулятивных объектах доля свободных площадей за III квартал уменьшилась на 0,9 п.п. – до 7,9%. Среднерыночная доля вакантных площадей снизилась на 0,6 п.п. – до 5,5%.
Аналитики JLL ожидают дальнейшего уменьшения показателя – снижения в пределах 1,0 п.п. до конца 2018 г.
«Девелоперы по-прежнему с опаской относятся к выводу на рынок складских комплексов без 100%-й заполненности или же подписанного якорного арендатора. В результате ни один объект, введенный в январе–сентябре 2017 г., не имел свободных помещений, хотя 68% нового предложения составляли спекулятивные объекты, – объясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – За первые три квартала объем ввода складов составил 65 тыс. м2, из которых 28 тыс. пришлись на III квартал. Это в 2–2,5 раза ниже, чем в соответствующих периодах 2016 г. С учетом заявленных на IV квартал объектов, в целом за год объем рынка увеличится на 87,5 тыс. м2, что на 59% уступает результату 2016 г.».
Несмотря на сокращающийся объем вакантных площадей, эксперты JLL не ожидают изменения ставок аренды в краткосрочной перспективе. Максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Санкт-Петербурга сохраняется на уровне 400–450 руб./м2/мес (включая НДС и операционные расходы). Коммерческие условия каждой сделки обсуждаются индивидуально, в зависимости от профиля и требований клиента.
