Как формируется цена на склад в Москве

Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. Стоимость квадратного метра на склады в городской черте складывается из различных факторов.

За 15 лет активного развития рынка складской недвижимости бум строительства новых современных складов обошел Москву стороной. За это время либо встречались единичные проекты, либо пользователи строили для себя. Текущее предложение складских помещений может встречаться в различных вариантах: производственные комплексы, бизнес-парки, отдельно стоящие здания.

Система ценообразования для качественной и некачественной складской недвижимости имеет некоторые различия. В качественных объектах складского назначения (в т.ч. офисно-складские комплексы) класса А и В арендные ставки принято «очищать» от эксплуатационных расходов, НДС и коммунальных платежей. Подобные ставки называют triple net. Средняя величина базовой арендной ставки складской недвижимости составляет 5200 руб./м2/год (triple net) в классе А и 5100 руб./м2/год в классе В.

В классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно. В классе В большинство объектов сдается в аренду по принципу «все включено».

При расчетах за платежи на низкокачественных объектах складского назначения (класс С) частой практикой является введение ставки «все включено», но оплата электроэнергии при этом чаще всего не входит в ее структуру.

Средняя величина арендной ставки складской недвижимости составляет 3900 руб./м2/год (triple net). Все проанализированные объекты класса С сдаются по принципу «все включено». Итоговая средняя стоимость аренды для пользователей составляет 5000–6000 руб./м2/год.

Средний диапазон аренды офисных помещений в проанализированных комплексах примерно одинаков для всех классов (А, В и С) и составляет 10 000–14 000  руб./м2/год (все включено). Сравнимый уровень ставок на склады в классе А и В связан с тем, что средний размер блоков в классе В значительно меньше, чем в классе А. В классе В большое количество блоков площадью по 200–1000 м2.

Для анализа уровня арендных платежей в классе С была произведена оценка ставок по принципу triple net – в этом случае почти всегда ставки указываются в формате «все включено», на многих объектах они уже составляют 5000–6000 руб./м2/год, что сравнимо со ставками «все включено» в классе В.

Низкокачественные объекты часто характеризуются более выгодным местоположением – ближе к центру города, а также с точки зрения логистики и складской инфраструктуры обладают большим потенциалом, стоит отметить также, что они часто сдаются маленькими блоками. Поэтому арендаторы предпочитают в какой-то степени игнорировать фактор качества складского объекта.

[b]Диапазон арендных ставок на складские помещения в зависимости от класса[/b]

Ниже на диаграмме показан диапазон по большинству предложений. Однако это не типичное предложение, все зависит от объекта и стратегии его реализации.

Анализ позволяет сделать следующие выводы:

  • количество складских объектов недвижимости класса С в границах Москвы превышает количество объектов класса А и В;
  • арендаторы зачастую игнорируют фактор качества складского объекта, отдавая предпочтение более выгодному расположению;
  • в классе А оплата НДС, эксплуатационные платежи и коммунальные услуги рассчитываются отдельно, тогда как в классе В и С чаще действует принцип «все включено».

Как считает Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG, качественные складские объекты внутри МКАД характеризуются высоким уровнем стоимости аренды. В отдельных случаях уровень ставки на качественные складские помещения в Москве может достигать и 10 000 – 11 000 руб./м2/год (все включено), что сравнимо со ставками на офисную недвижимость класса В/В- за пределами Третьего транспортного кольца. «Это связано не только с дорогой городской землей, но также и с наличием стабильного спроса – складской сегмент внутри Москвы даже в кризисные периоды пользуется спросом со стороны потенциальных пользователей. Подобная картина наблюдается и в других мегаполисах мира: например, в Лондоне было зафиксировано, что за последние 10 лет городская складская недвижимость была подвержена меньшей волатильности по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости», – отмечает эксперт.

Источник: Skladman USG