Складская недвижимость: перспективы развития вызывают умеренный оптимизм

Международный инвестиционный форум по недвижимости Proestate

19 сентября в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости Proestate прошли интересные диспуты, в ходе которых ведущие эксперты обсудили современное состояние и перспективы развития рынка складской недвижимости, а также вопросы стратегии и тактики работы с подрядчиками.

Дискуссия «PRO Склады России: экономика и маркетинг складского девелопмента»

Одной из важнейших тенденций на рынке является снижение уровня вакантности и постепенный рост ставок на складском рынке. Об этом заявил в своем выступлении директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов. «На склады есть спрос, найти в Московском регионе вакантное помещение площадью более 30 тыс. м2 уже очень сложно. Самыми актуальными остаются спекулятивные проекты. Арендаторов устраивают складские комплексы класса А, однако все чаще клиенты говорят, что им требуются те или иные модификации», – добавил эксперт.

Как рассказал Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», дефицит качественных складских предложений наблюдается и в северной столице, уровень вакантных площадей здесь составляет всего 3%. Минимальный ввод складских площадей в последние два года привел к росту ставок аренды в классе А на 5%. Существует большой интерес как к аренде, так и к покупке складских помещений.

Глеб Белавин, заместитель генерального директора MLP Russia, отметил нулевой уровень вакантности на объектах MLP. По его оценкам главным трендом 2019 г. станет рост ставок аренды. Это тренд, на который не повлияет даже активный ввод больших объектов.

О 100%-й заполняемости объектов компании рассказал Эльман Халилов, коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh & Frost Green Store. В перспективе у компании – строительство нового объекта, арендатор на 30 тыс. м2 уже найден. О планах компании весной начать строительство нового объекта заявил и исполнительный директор Radius Group Захар Вальков, который также подтвердил, что баланс спроса и предложения на рынке установлен, и девелоперы начали предлагать более высокие ставки аренды.

Вячеслав Зелепуга, директор по развитию «А Плюс Девелопмент», считает, что одним из основных трендов на складском рынке становится рост компетенции клиентов. Особенно это заметно у крупных ритейлеров: они внедряют новые автоматизированные процессы, предъявляют все более высокие требования к складам, и помещение, построенное для одной компании, требованиям другого ритейлера уже не соответствует.

Рассуждая о наиболее востребованных и перспективных форматах, эксперты уверенно называли спекулятивные склады класса А, мультитемпературные и сухие склады, склады built-to-suit. «При поддержке правительством малого и среднего предпринимательства хорошие перспективы могут оказаться у складов Light Industrial, которые могут эффективно работать только внутри города», – отметил операционный директор, младший компаньон Logistic Partners Сергей Лысенков.

В формате складов «последней мили» есть отличные объекты с хорошей маржинальностью, однако этот рынок пока не сложился, считает Евгений Нумеров, управляющий партнер Skladman USG, сопредседатель складского комитета АИП России. Достаточно «тяжелым» форматом остается и агрологистика, коммерциализировать этот сегмент пока никому не удалось.

Как рассказал Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный Альянс», клиентами складов Light Industrial являются небольшие компании, которым склады нужны сейчас – более трех месяцев они ждать не намерены. Достаточно высокая ставка – 6000 руб./м2 – не смущает арендаторов, для которых важнее комфортные условия труда.

Владислав Таланин, директор по продажам коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург», поделился опытом компании по развитию индустриальных парков в Северо-Западном регионе и работы со складскими девелоперами. «Раньше мы просто предлагали девелоперам участки, потом просчитывали проекты built-to-suit, – сказал спикер. – Сейчас предлагаем входить в совместное предприятие и реализовывать проект вместе».

Как отметили эксперты, сегодня рынок складской недвижимости находится в состоянии умеренного оптимизма. Девелоперов радует низкий уровень вакантности и разворот ставок на повышение – это говорит о том, что приходит время начинать стройку. Среди факторов, которые могут негативно повлиять на развитие сегмента, эксперты называют санкции и повышение НДС, которое может сказаться на ставках аренды.

Дискуссия «PRO Склады России: эффективные технологии строительства складов: стоимость & качество. Мифы складского девелопмента»

Во время обсуждения вопросов стратегии и тактики работы с подрядчиками участникам дискуссии удалось развеять несколько устойчивых мифов. Оказывается, не все стройматериалы так хороши, как убеждают маркетологи, а установление стоимости квадратного метра в качестве основного критерия при выборе подрядчика опасно не только для качества проекта, но и для его бюджета. «У нас был первоначальный опыт выбора подрядчика по стоимости за квадратный метр, опыт оказался плачевным: в итоге пришлось заплатить в несколько раз больше, – рассказала Татьяна Черемных, исполнительный директор компании «Евросвет». – Мы научились на своих ошибках, и теперь делаем проектную документацию и рассылаем крупным подрядчикам. Рассматриваем много коммерческих предложений, просим отделить стоимость работ от стоимости материалов, оставляем за собой право корректировать стоимость материалов – на этом нам удается значительно сэкономить».

Заместитель генерального директора АО «Проектно-строительное объединение № 13» Антон Кобяков считает, что цена за квадратный метр как критерий при выборе подрядчика неверен, так как существует много неценовых критериев – таких как опыт подрядчика, его надежность, репутация на рынке.

Петр Чайрев, директор по маркетингу Astron Buildings в России и СНГ, обратил внимание на тот факт, что понимание примерной стоимости квадратного метра часто бывает необходимо клиенту еще до начала разработки проектной документации, чтобы принять решение строить объект или нет. Однако на тендере определение цены без документации является ложью, считает эксперт.

«При работе над одним из проектов мы изучили геологию, сделали расчеты, выдали решение, и вдруг заказчик говорит, что у него есть компания, которая сделает работу в полтора раза дешевле. Начинаем смотреть документацию и видим, что конструкция полов под нагрузку в два раза меньше, – привел пример Александр Горб, исполнительный директор ConcreteEngineering. – Когда цена на 30% меньше, результаты оказываются плачевными. У нас были случаи, когда заказчик звонил и просил все переделать за прежним, «более дешевым», подрядчиком».

Получить цену за квадратный метр без рабочей документации невозможно. Чаще всего в коммерческое предложение и называемую «сразу» цену не включена стоимость котельной, наружного подключения сетей, отметил Виталий Молоков, главный инженер компании «Апико».

Николай Паличев, генеральный директор Up Group USG выразил мнение, что единственный возможный тендер – рабочая документация, подготовленная службой заказчика таблица объемов, где всем участникам рынка нужно поставить свои единичные расценки, подписать документ и следовать ему. Только в этом случае разговор получится конструктивным. Если каждый из нас будет отказываться от выбора подрядчика по стоимости за квадратный метр, мы сумеем сделать тендеры цивилизованными.

Илья Платонов, генеральный директор ООО «ОКЛЭНД», добавил, что использовать обсуждаемый критерий возможно, если подрядчик продает понятный, конкретный продукт и называет его цену за квадрат. Если у заказчика есть конкретные пожелания, этот критерий неприемлем.

Обсуждение вопроса о возможности совмещения проектировщика и генподрядчика в одном лице модератор дискуссии, генеральный директор Up Group USG Николай Паличев начал с провокационного заявления: если дать возможность подрядчику играть с объемами, он обязательно это сделает, поэтому совмещение двух функций в одном лице изначально является порочным.

«Когда на просчет приходят проекты, сделанные «чистыми» проектировщиками, мы видим: все, что можно применить экономически неэффективно, применено, заметил Алексей Горбатенко, директор по строительству компании «Формат». Люди берут готовые типовые решения, закладывают в проект, и выходит проект «мечта подрядчика».

Коммерческий директор сети складских комплексов категории Fresh & Frost Green Store Эльман Халилов выразил убеждение, что более эффективным является разделение проектировщиков и генподрядчиков.

«Когда в штате заказчика есть специалист, который оценит проект грамотно, можно объединить генподрядчика с проектировщиком, если нет – лучше разделять функции, – предложил Николай Паличев. – Дьявол кроется в деталях. Если у строителя проектировщик свой, будьте уверены, что проект не будет экономным для инвестора. Выглядеть проект будет блестяще, однако там, где можно было уменьшить вес металла, этого не будет сделано».

«Проектировщик не является потребителем конечного продукта. Склад содержит много таких нюансов как высота мезонина, шаг колонн, расположение сетей. Проектировщик же закладывает типовые решения – в итоге оказывается, что под мезонин не заходит определенная модель техники, сети проложены так, что мешают прохождению техники и проч. Компания, которая сама и эксплуатирует объект, и является проектировщиком и подрядчиком, не допускает подобных ошибок, и каждый свой новый проект делает все лучше и лучше», – выразил мнение генеральный директор ООО «Доклэнд» Илья Платонов.

При обсуждении строительных технологий живой интерес у участников дискуссии вызвала тема использования фибробетона в строительной практике. «Фибробетон, безусловно, имеет право на жизнь. Этот материал изобретен у нас, в России, и активно использовался во время индустриализации, в 30-е годы прошлого века. Особенно ценился за то, что был практически бесплатным: для его изготовления использовались отходы металлообрабатывающих производств, – рассказал Александр Горб, исполнительный директор компании Concrete Engineering. – Фибробетон имеет такие преимущества, как стойкость к ударным воздействиям и взрывам, применяется при строительстве шумозащитных и гидротехнических сооружений, хранилищ банков. Однако с точки зрения цены самым дешевым является железобетон, далее по нарастающей следуют бетон, фибробетон, фибробетон со стержневым армированием. В интернете часто можно встретить информацию о том, что фибробетон на 500% увеличивает износостойкость пола. По сравнению с обычным бетоном фибробетон прочнее в три раза, но забыта одна маленькая деталь: содержание фибровой арматуры в этом случае должно составлять 300–400 кг на кубический метр бетона. Посчитайте, в какую сумму это обойдется. С расходом фибры 30–40 кг на кубический метр у вас получатся полы без армирования. А при расходе фибры 20–30 кг фибробетон хрупкий и легко разрушается. Надежнее и дешевле сделать просто полы с двойным армированием».