VI ежегодный круглый стол по складской недвижимости «Индустриальный Bollywood»

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International и президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, в приветственном слове отметил, что складской сегмент развивается опережающими темпами и сегодня он начал рост раньше других: «Сектор складской недвижимости выглядит наиболее успешно среди других секторов, как с позиции сегодняшнего среза рынка, так и стратегически оценивая потенциал развития на ближайшие годы. Общий объем современных складов в России составляет уже более 25 млн м², обеспеченность в Московском регионе превысила 1 м² на одного жителя. Этот показатель в два раза меньше, чем в Лондоне и Париже, в три раза, чем в Нью-Йорке, и в 10 раз меньше, чем в Торонто. Однако складской рынок находится в фазе активного развития – несмотря на его необеспеченность, у Москвы есть высокий потенциал, и мы стремимся к хорошим показателям».

Предварительные итоги 2018 г. представила региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова. На сегодняшний момент общий объем предложения на складском рынке по итогам первых девяти месяцев 2018 г. в Московском регионе составляет 14,5  млн м², в Санкт-Петербурге – 2,9  млн м², в регионах России – 8,2  млн м². Складской рынок имеет большой потенциал для развития в ближайшей перспективе – сейчас мы наблюдаем как увеличение спроса со стороны различных компаний, так и рост качества предлагаемого девелоперами продукта. По итогам трех кварталов 2018 г. в Московском регионе объем спроса превысил среднерыночные значения и составил около 800 тыс. м². Основной спрос до конца 2018 г. будет сформирован ритейлерами (онлайн и офлайн), на которые придется 55% общего объема спроса по всей России, а также производственными компаниями – их доля составит 18% по итогам года. Всего по итогам 2018 г. в России будет арендовано и куплено 1,7  млн м² складских площадей.

Модератором мероприятия выступила Элеонора Богданова, сомодератором – Игнат Бушухин, главный редактор «РБК. Недвижимость».

В рамках первой сессии приглашенные эксперты обсудили, как с 2012 г. изменился формат строительства, стоит ли строить спекулятивно, чего ждать игрокам рынка складской недвижимости в следующем году и другие актуальные вопросы.

Руководитель группы по закупкам логистических услуг в России и СНГ ГК Danone в России Давид Джавахишвили, говоря о трендах следующего года, отметил, что будет продолжаться экспансия компаний в регионы, при этом изменение потребительского спроса окажет влияние на логистику: «Объем хранения, скорее всего, будет сокращаться, потому что компании ориентированы на оптимизацию своих затрат на хранение, и это один из приоритетов не только на следующий год, но и на ближайшую перспективу. Еще один важный тренд – это повышение эффективности управления своими и арендованными складскими площадями».

Рассуждая о специализированных складах, Юрий Лосев, вице-президент по развитию сети супермаркетов «Азбука вкуса», отметил, что для продуктового ритейла оптимален вариант, когда склад имеет множество инструментов для удовлетворения потребностей бизнеса: «Это и сухие склады, и холодильники глубокой заморозки, и температурные склады, так как такая продукция как фрукты, овощи, молочные изделия требуют определенного режима хранения. Подобная множественная специализация может быть обеспечена только в том случае, если ритейлер сформирует подробное техническое задание. Одна из основ бизнеса «Азбуки вкуса» – это готовая еда и, соответственно, специфическое производство с помощью фабрик-кухонь, что является гарантией контроля качества нашей продукции. Поэтому для нас идеальный вариант – это иметь в одной агломерации универсальный склад, рядом производство, при этом все это должно быть подкреплено грамотной логистикой до основных магазинов сети».

Екатерина Морозова, управляющий директор PNK Group, отметила, что доля built-to-suit проектов увеличивается: «Рынок серьезно меняется, клиент хочет получить здание по своему техническому заданию, полностью соответствующее его потребностям, но не готов ждать дольше одного строительного сезона. Поэтому требования к скорости строительства индустриальных зданий существенно увеличились. Таковы реалии рынка. Мы обеспечиваем клиентам эту скорость при неизменно высоком качестве и, понимая тенденцию на увеличение доли built-to-suit проектов, открываем новые PNK-парки, в том числе совсем рядом с Москвой, и активно ищем земельные участки под будущие проекты».

«У нас несколько специфичный формат наших капитальных активов – built-to-suit или стандартные склады класса А+ мы арендуем только под региональные распределительные центры, все остальное мы строим. И здесь я бы отметил не формат строительства, а формат сделок. Если раньше в большинстве случаев это было больше built-to-rent, то в последнее время мы практически всегда на финальной стадии выкупаем объект. С моей точки зрения, опять же, вследствие нашей специфичности, объекты нестандартные, и девелоперу сложно точно просчитать свои риски в случае срыва сделки или отказа от нее. Поэтому на этапе договора перезакладываются арендные ставки, и нам становится невыгодно арендовать, а оптимальнее – покупать. Мы же, в отличие от девелопера, уверены, что приходим надолго и не видим рисков во владении объектом и его ликвидности для нас. К счастью, наш формат бизнеса позволяет нам активно инвестировать в собственные капитальные активы, а не только оперировать в арендных помещениях», – прокомментировал специфику своей компании Андрей Сафелкин, директор по развитию СТД «Петрович».

На важности проведения подготовительных работ акцентировал внимание участников конференции Денис Шульга, директор по логистике торговой сети «Перекресток»: «Для быстрого обеспечения спроса девелоперам нужно заранее готовить землю и инфраструктуру в логопарках, чтобы затем оперативно возвести объект под запрос клиента. Мы сейчас находимся в сложной макроэкономической ситуации, и спекулятивные готовые складские проекты для арендодателя – помимо скорости заключения договора и выхода на объект – это еще и дополнительные расходы для адаптации либо склада, либо бизнес-процессов. Built-to-suit – это, в первую очередь, экономия, и эффективность, подготовительные работы и современные технологии дают возможность быстро сдать проект уже с учетом специфики бизнеса заказчика».

Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», пояснил, что ситуация с уровнем вакансии и размером арендных ставок отличается в зависимости от региона: «В Москве мы наблюдаем снижение вакансии, однако если говорить, например, о юге России или Дальнем Востоке, то здесь довольно сложно оценить сокращение свободных площадей, так как предложение очень ограничено, и арендатор вынужден брать то, что есть. Я не наблюдаю увеличения ставок, так как баланс был достигнут полтора года назад при переходе рынка на рублевые договоры аренды. В целом рост ставок для ритейла, который формирует почти половину всего объема спроса на склады, может быть болезненным».

В рамках второй сессии приглашенные эксперты обсудили, как отразится рост e-commerce в России на офлайн-ритейле и логистике, готовы ли арендаторы перенимать европейский опыт при автоматизации склада, какие тенденции преобладают в сегменте логистических операторов и другие актуальные для рынка вопросы.

Директор по развитию бизнеса STS Logistics Виктория Буцких отметила активное развитие сегмента e-commerce в 2018 г.: «В нашей компании количество запросов на реализацию e-commerce-проектов выросло в пять раз по сравнению с прошлым годом. Также стабильно растет спрос со стороны офлайн-ритейлеров – их запросы специфичны и часто заключаются в том, чтобы использовать уже созданную инфраструктуру. Торговые площади крупных ритейлеров покрывают практически все регионы России, и с точки зрения организации электронной коммерции идеальный вариант – использовать эту инфраструктуру для того, чтобы быть максимально близким к потребителю».

Старший менеджер Caniao (логистическое подразделение Alibaba Group) Михаил Власенко, говоря о перспективах развития в регионах, отметил, что здесь стоит ориентироваться на несколько факторов: «Первый – категория товара, который мы собираемся распространять в регионе, должна быть экономически эффективна. Например, целесообразнее размещать крупную бытовую технику, поскольку стоимость ее доставки из центральных хабов до региона дороже, и в этом случае есть выгода как для самой компании, так и для потребителя. Во-вторых, при выходе в регион мы должны предложить региональным клиентам более высокий и удобный уровень сервиса. В-третьих, значение имеет объем продаж в отдельно взятом регионе. Если совокупность факторов отразит необходимость открыться в регионе, мы это сразу сделаем».

«Рынок электронной коммерции в РФ в количестве заказов и в выручке в 2018 г. демонстрирует рост на уровне 25% к 2017 г., аналитики предсказывают такой же рост и на 2019 г. Поэтому прежде всего перед крупными российскими и зарубежными онлайн-ритейлерами стоит задача усилить свою существующую логистику и прежде всего – фулфилмент. Компания Wildberries строит собственный огромный ecom-hub, «Озон» уже достраивает собственный склад, ищет еще в аренду один склад и заключает договора с логистическими фулфилмент-операторами, китайская компания Cainio арендовала склад в логопарке «Южные врата» – все это демонстрирует, что развитие онлайн-ритейла является прямым катализатором роста фулфилмента. Причем счет для этих компаний идет на недели, некоторые из них, даже построив и взяв в аренду новые склады, уже опаздывают под свой запланированный на 2019 г. рост», – считает Алексей Грязнев, генеральный директор ЗАО «СДТ», ГК Accord Post

Коммерческий директор Itella Дмитрий Масальцев, рассуждая о тенденциях на рынке логистических операторов, отметил, что с учетом общего состояния экономики и негативного опыта работы с частными девелоперами в период перехода от валютных к рублевым контрактам компания Itella корректирует принцип дальнейшего развития: «Суть изменения заключается в том, что в ближайшей перспективе двух–трех лет мы переходим на концепцию работы преимущественно на своих собственных площадях. Поскольку кризисные явления, в частности, последствия валютных контрактов и неготовность со стороны девелоперов искать разумные компромиссы, ощутимо сказывались на финансовых результатах за последние годы, в следующем году мы планируем оптимизировать площади текущих арендных контрактов и предполагаем максимально консолидировать наши компетенции в сегментах Pharma, Electronics, Non-food и других на собственных складских комплексах общей площадью более 250 тыс. м². Такой подход даст возможность избавиться от огромных убытков, которые формировались под давлением валютных контрактов, и фокусироваться на поддержании высокого уровня сервиса для наших клиентов, и главное – инвестировать в новые технологии, которые позволят найти разумный баланс между стоимостью человеческих ресурсов и автоматизацией».

«Сейчас время изменения спроса и изменения предложения. А еще сейчас время перемещения – покупатели перемещаются из традиционных форматов ритейла в on-line форматы, затем мигрируют из on-line форматов обратно, в традиционные. Ритейлеры стараются полностью убрать хранение из магазинов на склады, а со складов – на склады поставщиков и производителей. Ритейлеры хотят переместить свои склады ближе к потребителям, а производители – ближе к производству. Все эти многочисленные изменения выдвигают новые требования к цепочке поставок и к складам в частности – склады меняют свою форму, высоту, этажность и местоположение. Меняются внутренние процессы в складах и, наконец, к девелоперам приходят запросы на продукт, о котором еще вчера мы говорили, как о чем-то далеком и не применимом к нашему рынку, а сегодня уже проектируем подобные решения для наших клиентов», – комментирует тенденции рынка Андрей Постников, управляющий директор ГК «Ориентир».

Алексей Сапон, операционный директор Comitas, считает, что в современных условиях важнейшее значение приобретает автоматизация. «Сейчас не все компании понимают, какие средства и инструменты автоматизации присутствуют на рынке. Автоматизация – действительно, серьезная инвестиция, которая будет окупаться длительный период времени. Чтобы оценить необходимость ее внедрения, нужно посмотреть и проанализировать весь бизнес-процесс в компании. В этом случае можно выделить отдельные узкие места и рассмотреть автоматизацию трудоемких операций с последующей возможностью масштабирования системы и выстраивания комплексного автоматизированного решения».

Еще одну тенденцию – активное проникновение в регионы – отметил Владимир Серебряков, директор по развитию бизнеса FM Logistic Россия: «Экспансия в регионы – это одно из наших ведущих конкурентных преимуществ, востребованных практически всеми нашими клиентами. При этом, в зависимости от конкретных целей и планов компании, возможно как строительство с нуля, так и аренда уже готового помещения. Как правило, регионы серьезно отличаются друг от друга, и в большинстве случаев необходимо сначала зайти на небольшие площади, чтобы оценить ситуацию и понять потенциал местного бизнеса – понимание регионального рынка можно получить только изнутри. Если перспективы есть, то уже с учетом полученных знаний можно выходить с конкретным, прицеленным на данный регион проектом».