Рынок складской недвижимости регионов России в 2018 году

«Региональный рынок складской недвижимости* в 2018 г. не демонстрировал существенного роста и развития. Основной объем нового строительства приходился на проекты, реализуемые под заказчика, а основными потребителями складской недвижимости в регионах России остаются операторы розничной торговли, которые развиваются как в городах-миллионниках, так и в городах с населением 250–500 тыс. чел. Однако в 2019 г. ожидается выход на региональный рынок складской недвижимости большого объема спекулятивных объектов, которые сейчас строятся в таких городах как Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др.» – отмечает директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли, Knight Frank, Россия и СНГ Сергей Кузичев.


*В данном обзоре не учитывался рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Основные выводы. По итогам 2018 г. на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 302 тыс. м2 складских площадей. Екатеринбург – крупнейший регион России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по объему качественной складской недвижимости. По итогам 2018 г. сегмент розничной торговли сформировал 50% общего объема сделок в регионах России. Средний уровень запрашиваемых ставок аренды на склады класса А по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м2/год triple net.

Основные показатели. Динамика
Показатель 2017 2018
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 7136 7437↑
Введено в эксплуатацию, тыс. м2 350 302↓
Объем сделок по аренде и покупке, тыс. м2,
в том числе:
439 220↓
сделки по аренде и покупке в готовых объектах 296 164↓
сделки по строительству новых объектов 143 56↓
Доля свободных площадей, % 4,4 4,4→
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе A, руб./м2/год* 3500 3500→
Диапазон операционных платежей, руб./м2/год без НДС** 900–1200 900–1200→
Диапазон средней запрашиваемой цены продажи сухого склада класса А, руб./м2 без НДС 35 000–45 000 35 000–45 000→
* Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада класса А.
Источник: Knight Frank Research, 2019

Предложение. По итогам 2018 г. общий объем предложения качественных складских площадей в России составил 24,9 млн м2, из которых 57%, или 14,2 млн м2, расположены в Московском регионе, 13%, или 3,3 млн м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30%, или 7,4 млн м2, – в регионах России. Общий объем введенных в эксплуатацию складов в России по итогам 2018 г. составил более 1,2 млн м2, из которых 67%, или 805 тыс. м2, введены в Московском регионе, 10%, или 124 тыс. м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 23%, или 302 тыс. м2, – в регионах России. Показатель ввода в регионах России (без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 2018 г. на 14% ниже аналогичного по итогам 2017 г. Наибольшая доля объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, была построена для собственного использования: 59% (или около 178 тыс. м2) с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 12% (или около 37 тыс. м2) – в формате built-to-suit. Доля спекулятивных проектов в регионах России в 2018 г. составила 29% (или около 87 тыс. м2). Следует отметить, что ввод в эксплуатацию около 45% общего объема запланированных к вводу в 2018 г. объектов (в большинстве случаев спекулятивных), был перенесен на первую половину 2019 г.

[b]Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2018 г., %[/b]

Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в 2018 г. в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 34 тыс. м2, логистический центр «Почта России» в Казани площадью около 36 тыс. м2, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. м2, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. м2, корпус 8 в складском комплексе «Придорожный» в Самаре площадью около 26 тыс. м2 и торгово-складской комплекс ЭТМ в Казани площадью около 22,5 тыс. м2.

[b]Распределение введенных в 2018 г. объектов по типу строительства, %[/b]

Несмотря на то, что преобладающее большинство объектов в регионах России строится под заказ, спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-й очереди площадью около 50 тыс. м2 с мультитемпературными камерами. В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блоков около 40 тыс. м2 и около 20 тыс. м2, в Ростове-на-Дону и Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. м2 и 10 тыс. м2 соответсвенно, также в Ростове-на-Дону компания FM Logistics строит блок для дальнейшей сдачи в аренду площадью более 37 тыс. м2.

По итогам 2018 г. в регионах России наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по итогам 2018 г. находилась на уровне 4,4%, что в абсолютном выражении составляет около 325 тыс. м2, найти готовый блок в складском комплексе класса А площадью от 10 тыс. м2 в большинстве регионов России достаточно сложно. Как правило, вакантные площади в большом объеме появляются при одномоментном вводе на рынок нового объекта, а также при освобождении площадей текущим арендатором.

Спрос. По итогам 2018 г. в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 220 тыс. м2 складских площадей, что в два раза меньше объема сделок, заключенных в 2017 г. Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формирует сегмент розничной торговли. По итогам 2018 г. данный тренд сохранился: операторы розничной торговли сформировали 50% общего объема региональных сделок, что в абсолютном выражении равно 111 тыс. м2.

[b]Распределение сделок в регионах России, 2017–2018 гг., %[/b]

Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание договора на строительство розничной продуктовой сетью «Лента» собственного распределительного центра в Новосибирске на территории «PNK Парка Толмачево» площадью около 30 тыс. м2. Второе место в структуре спроса сформировал сегмент дистрибуторов, доля которых составила около 20% (или 44 тыс. м2). Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание дистрибутором электрооборудования ЭТМ договора на строительство собственного торгово-складского комплекса в формате built-to-suit в Самаре площадью около 26 тыс. м2.

[b]Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей, %[/b]

Коммерческие условия. Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 2018 г. составил 3500 руб./м2/год triple net. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4800 руб./м2/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных объектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге – 3800 руб./м2/год triple net, в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3700 руб./м2/год triple net. Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса А был зафиксирован в Уфе и Красноярске – 3000 руб./м2/год triple net. Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800–1200 руб./м2/год.

[b]Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./м[sup]2[/sup]/год triple net[/b]

Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. м2 по итогам 2018 г. находилась в диапазоне 35 000–45 000 руб./м2 без учета НДС. Следует отметить, что средняя стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Это может быть связано в том числе с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т.д.

Прогноз. По прогнозам аналитиков Knight Frank объем нового строительства в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2019 г. составит около 500–600 тыс. м2, при этом в некоторых регионах России достаточно большое количество складских комплексов строится спекулятивно. Таким образом, по мере выхода данных спекулятивных проектов в ряде регионов России возможно увеличение объема вакантных площадей.

Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
Регион* Предложение, тыс. м2 Доля вакантных площадей, % Численность населения на 1 января 2018 г., тыс. чел.* Оборот розничной торговли в 2017 г., млрд руб. Запрашиваемая ставка аренды, руб./м2/год**
Екатеринбург 1128 4,3 4325,27 1078,23 3800
Новосибирск 1060 2,9 2788,85 473,4 3700
Самара 598 10,0 3193,51 613,6 3200
Казань 517 1,5 3894,28 843,9 3400
Ростов-на-Дону 475 4,2 4220,45 880,4 3700
Нижний Новгород 400 0,9 3234,75 696,9 3200
Воронеж 393 1,1 2333,77 516,6 3200
Краснодар 385 0,2 5603,42 1306,9 3600
Челябинск 258 9,8 3493,04 492,4 3600
Пермь 174 4,6 2623,12 502,3 3400
Красноярск 157 5,1 2876,50 511,1 3000
Владивосток 124 1,6 1913,04 375,0 4800
Уфа 110 0,0 4063,29 841,1 3000
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 тыс. м2.
** Triple net –здесь и далее арендные ставки на стандартные склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будет выше на 20–35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.
Источник: Knight Frank Research, 2019

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественные склады класса А в регионах России в 2019 г. будет находиться в диапазоне 3500–3600 руб./м2/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, и меняться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона и объема вакантных площадей в регионе, объема арендуемых площадей и условий договора аренды. Основной объем в структуре спроса в 2019 г. будет приходиться на операторов розничной торговли, которые продолжат арендовать и/или строить собственные складские комплексы и распределительные центры.