![](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/00.jpg)
Рынок складской недвижимости класса С (В-) Московского региона в 2019 году
Эксперты компании Swiss Appraisal подготовили анализ складов класса С (В-) по итогам 2019 г., в котором содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций.
Аналитические данные для рынка складской недвижимости класса С (В-) в открытых источниках представлены крайне ограничено. Настоящий обзор составлен на основе анализа закрытых риелторских баз данных, объем выборки – более 20 тыс. предложений.
Средние цены продажи варьируются от 34 961 до 47 773 руб./м2 с учетом НДС в зависимости от направления, средние ставки аренды – в диапазоне от 4875 до 5735 руб./м2 в год с учетом НДС, операционных расходов, но без коммунальных платежей. Ставка капитализации составляет 11,5%, уровень вакантности – 4–5%.
В целом рынок складской недвижимости класса С (В-) является стабильным, колебания цен носят сезонный характер, рост цен в 2019 г. незначительный и составляет 2–3%. В 2020 г. на рынке складской недвижимости класса С (В-) ожидается продолжение тенденции к постепенному сокращению предложений в связи с реновацией. Однако к значительному росту цен это, скорее всего, не приведет ввиду ограничений со стороны спроса. Прогнозируется, что рост цен составит 3–5%.
![](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/01.jpg)
Промзоны Москвы
Предложение на рынке складов класса С (В-). Класс С (В-) складской недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в промышленных зонах на территориях как бывших, так и все еще работающих предприятий. Промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории «старой» Москвы.
Количество складов класса С (В-) постепенно сокращается. Часть объектов реконструируют и переводят в более высокий класс (В+) с современными системами оснащения. Часть промзон попадает под программу редевелопмента.
Реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной. В основе обновления этих территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.
![[b]Зависимость количества предложений от площади склада, м[sup]2[/sup][/b]](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/03.jpg)
Городские власти не просто планируют использовать промышленные площадки для градостроительного развития, но и готовы изменить функционал некоторых предприятий на административно-общественную с элементами жилой застройки. Однако промышленная функция ряда зон, например, «Бирюлево», «Чертаново», «Калошино», «Коровино», «Вагоноремонт» и других, наоборот, будет интенсифицирована, поскольку здесь предполагается разместить новые производственные мощности.
На рынке сохраняется центробежная тенденция, то есть перемещение складов от центра в периферийные районы. Индустриальная недвижимость перебазируется в кластеры, возводимые за МКАД, это связано как с высокой стоимостью земли внутри нее, так и с определенными ограничениями по доставке грузов на автотранспорте с высокой грузоподъемностью. Самыми привлекательными складскими комплексами являются объекты непосредственно у МКАД, что удобно для крупных поставок товаров в Москву и ближнее Подмосковье.
В зоне до 25 км от МКАД наибольшее количество предложений складов класса С (В-) наблюдается на юго-восточном и восточном направлениях, ориентированных на грузопотоки по территории России. Арендаторов здесь интересуют наиболее удобные и современные трассы, например, такие как скоростная трасса Дон.
Округ | Распределение количества предложений по округам, % | Цена продажи, по округам, руб./м2 (с НДС) | Цена аренды, по округам, руб./м2 (с НДС, операционными расходами, но без учета коммунальных платежей) |
---|---|---|---|
САО | 11 | 36 511 | 5106 |
СВАО | 13 | 36 215 | 4875 |
ВАО | 14 | 38 272 | 4911 |
ЮВАО | 34 | 35 595 | 4917 |
ЮАО | 11 | 34 961 | 4898 |
ЮЗАО | 4 | 47 773 | 5532 |
ЗАО | 9 | 45 951 | 5735 |
СЗАО | 5 | 42 911 | 5383 |
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение складских площадей не поспевает за нарастающим спросом на высококлассные складские объекты, уровень вакантности которых в 2019 г. достиг рекордного минимума за последние 6 лет. При этом на рынке складской недвижимости класса С (В-) остаются компании, которые арендуют помещения как вспомогательные или рассматривают покупку объекта для дальнейшего редевелопмента. Для эксплуатации складов класса С (В-), как правило, необходимы значительные вложения, так как построенные в 1950–1990 гг. здания уже значительно износились. Нередко также объекты класса С (В-) эксплуатируются с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания и пр.).
Площадь большинства помещений, выставленных на продажу: 1,5–3 тыс. м2. Чуть меньшую долю составляют предложения в диапазоне площади 5–10 тыс. м2.
Внутри МКАД, чем ближе к ТТК, тем большим спросом пользуются «перевалочные» склады – площадью менее 500 м2, что минимизирует расходы и улучшает логистику с учетом минимального набора необходимых разрешений на транспорт.
![](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/02f.jpg)
Экономические зоны. Рынок складской недвижимости класса С (В-) Москвы можно поделить на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей, таких как Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, МКАД.
В центральной части Москвы предложение складов ограничено. Так, внутри Садового кольца практически отсутствуют предложения. В основном встречаются предложения помещений в подвалах жилых домов и административных зданий. Наибольшее количество объектов к продаже зафиксировано между ТТК и МКАД. На втором месте по количеству – объекты за МКАД, количество предложений в этой экономической зоне незначительно в связи с преобладанием складов классов А и В+.
Спрос: рынок продаж. При покупке складской недвижимости класса С (В-) в г. Москве наибольшим спросом пользуются производственные и складские здания, расположенные в промышленных зонах вблизи крупных автомагистралей. На спрос также влияет состояние здания и возможность реконструкции. При этом возможность реконструкции с учетом изменения профиля здания может являться основной целью сделки. Также спросом пользуются объекты с наличием земельного участка, площадь которого достаточна для организации парковки и площадок для маневрирования транспорта.
Спрос: рынок аренды. Спрос на аренду складских объектов класса С (В-) по-прежнему высок ввиду минимальных арендных ставок на такие объекты, а также лояльного подхода к арендаторам. Среди арендаторов складских объектов класса С (В-) преобладают молодые компании с минимальным бюджетом для аренды помещений – на их долю приходится 40% объема поглощения. В данном классе в основном востребованы небольшие складские помещения площадью до 1,5 тыс. м2.
![](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/04.jpg)
Коммерческие условия. Продажа. По мере удаления от центра цена продажи объектов складской недвижимости уменьшается. Стоимость объектов между Садовым кольцом и ТТК по причине предложения объектов меньшей площади также выше, чем в остальных экономических зонах.
Юго-западное и западное направления традиционно остаются самыми дорогими, средняя цена предложения составляет 47 773 и 45 951 руб./м2 соответственно. Несколько уступает по стоимости складская недвижимость Северо-Западного округа – 42 911 руб./м2. Самые бюджетные предложения располагались в Южном и Юго-Восточном округах – здесь средняя цена предложения составляла 34 961 и 35 595 руб./м2 соответственно.
Колебания цен носят сезонный характер и связаны с изменением деловой активности: в январе спрос и предложение типично ниже, в феврале на рынок выходит большее число предложений и показатели увеличиваются. В марте по причине насыщения рынка цены снижаются, далее они растут и стабилизируются.
В целом на рынке складской недвижимости класса С (В-) имеет место стагнация, рост цен незначительный и составляет 2–3% за 2019 г. Количество предложений сокращается ввиду продолжающейся программы реновации промышленных зон Москвы. Новые площади более высокого класса предпочтительнее для покупателя.
![](/article/24991-rynok-skladskoy-nedvijimosti-klassa-s-v-moskovskogo-regiona-v-2019-godu/Images/05.jpg)
Коммерческие условия. Аренда. Повышенным спросом пользуются наименее загруженные транспортные направления. Популярными у арендаторов являются складские комплексы на западе и юго-западе. Здесь проходят крупнейшие современные автомагистрали – Новорижское, Минское, Можайское, Волоколамское шоссе, а также расширенные и реконструированные Киевское и Калужское шоссе. Востребованность направления также обусловлена ростом значимости аэропорта Внуково.
Как и стоимость продажи, ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра. Самыми дорогими в этом отношении направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.
Как и рынок продажи, рынок арендных ставок в складском сегменте класса С (В-) в 2019 г. не претерпел значительных изменений. Стагнация связана с увеличившимися рисками для арендаторов, которые опасаются, что объект может попасть в программу реновации, и заключают договора на короткий срок.
Ставка капитализации и вакансия. Аналитики компании Swiss Appraisal на основе рыночных данных рассчитали среднее значение ставки капитализации методом экстракции. Выборка включает более чем 100 объектов складского назначения класса С (В-), одновременно выставленных на продажу и аренду. Среднее значение ставки капитализации для складской недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 г. составляет 11,5%. Вакансия на рынке складской недвижимости класса С (В-) остается по-прежнему низкой – 4–5%.