Self storage – cклады индивидуального хранения

Компания Skladman USG провела исследование зарубежного рынка складов индивидуального хранения

Общие выводы

Современные складские комплексы формата self storage, стремясь соответствовать ожиданиям нового потребителя, меняют свой облик на более клиентоориентированный торговый формат и располагаются ближе к потребителю, все чаще – в черте города.

Наибольшее количество складов данного формата в США – 154,7 ед. на 1 млн чел. На втором месте Австралия – 54,5 ед. на 1 млн чел., на третьем Исландия – 18,1 ед. на 1 млн чел. Далее идут Нидерланды (16,7), Великобритания (16,5), Норвегия (13,6), Швеция (13,0 ед. на 1 млн чел.).

В целом, соотношение клиентов складских комплексов формата self storage: 70% – физические лица, 30% – коммерческие компании.

Общие данные

Согласно определению Европейского комитета по стандартизации (European Committee for Standardization) self storage (склад индивидуального хранения) – система хранения, при которой провайдер услуги в соответствии с условиями договора хранения выделяет клиенту для хранения его имущества защищенный изолированный отсек, доступ к которому есть только у клиента.

Отличие складов формата self storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе. Склады формата self storage используются для хранения самого разнообразного имущества, разрешенного законом и правилами оператора складского комплекса.

Виды разрешенного к хранению имущества

для физических лиц:

  • мебель, предметы интерьера;
  • детская мебель, коляски;
  • спортивный инвентарь (велосипеды, лыжи, санки, снегокаты и т.д.);
  • туристическое снаряжение;
  • рыболовный и охотничий инвентарь;
  • садовый инвентарь и оборудование;
  • строительный инструмент и материалы для ремонта;
  • автомобильные шины;
  • квадроциклы, гидроциклы, лодки и снаряжение, мопеды, мотоциклы;

для юридических лиц:

  • оборудование летнего кафе/веранд;
  • мебель;
  • товарные остатки;
  • торговое оборудование;
  • сменный интерьер/дизайн;
  • оргтехника;
  • документы и архив;
  • рекламные материалы.

Self storage в США

Первоначальное развитие рынок складских помещений формата self storage получил в Соединенных Штатах Америки после Второй мировой войны. Для девелопмента использовались территории, не подходившие по качественным характеристикам для иных видов использования – участки неправильной формы, расположенные не на первой линии (но с хорошим доступом), участки под линиями электропередачи, в зонах пролегания коммунальных сетей или в зонах отчуждения железных дорог. Такой вид использования земли рассматривался владельцами как временный (до момента появления более выгодных вариантов девелопмента) и не требовал значительных вложений.

Крупнейшие операторы складов формата self storage в США, 2015 г.*
Бренд Кол-во складов
Public Storage 2266
Extra Space Storage 1335
U-Haul 1297
CubeSmart 629
Life Storage (Sovran Self Storage) 545
National Storage Affiliates 418
*Sparefoot

Формат получил широкое распространение благодаря росту благосостояния американских семей, и уже в 1972 г. была основана первая национальная компания, специализирующаяся на инвестициях в склады формата self storage – Public Storage, сегодня действующая в форме Real Estate Investment Trust (REIT).

Наиболее крупными игроками на рынке складов формата self storage в США на сегодняшний день являются компании Strategic Storage Trust, Inc., W.P.Carey Inc., Flagship Investment Group, а также такие инвестиционные фонды недвижимости (REIT) как Public Storage, Extra Space Storage, Life Storage (Sovran Self Storage) и CubeSmart. National Storage Affiliates Trust – ассоциация операторов складов формата self storage, которая на сегодняшний день объединила 7 операторов с объектами в 23 штатах.

В силу того что рынок складов формата self storage в США сильно фрагментирован и привлекает множество частных инвесторов, REIT не играют в этом сегменте главную роль. Самый крупный self storage REIT США – Public Storage Inc. – владеет всего 5%-й долей рынка.

Сравнение индексных показателей отрасли с другими секторами рынка недвижимости США свидетельствует о том, что индустрия складов формата self storage в течение последних 20 лет опережала все иные сектора по темпам развития.

Демографические показатели играют ключевую роль в развитии сегмента – так, основными пользователями складов формата self storage в США являются частные лица (76,9%).

Низкая стоимость строительства (по сравнению с другими секторами рынка) и невысокие операционные расходы определяют низкий барьер входа на рынок, что, в свою очередь, создает опасность быстрого насыщения и превышения объемов предложения над спросом. Однако маленькие сроки аренды позволяют владельцам комплексов быстро реагировать на изменение ситуации на рынке и гибко адаптировать арендные ставки, обеспечивая стабильность денежного потока и устойчивость в кризисный период.

Так, за период с 1995 по 2011 гг. объем предложения площадей в комплексах формата self storage в США вырос более чем в два раза – с 308 м2 до 674 м2 на 1000 чел., при этом доля занятых площадей сохранялась в диапазоне от 82,9% до 89,4%, а ставки аренды увеличились практически в 1,5 раза1). К концу 2016 г. доля занятых помещений в складах self storage, по оценкам Marcus Millichap, достигла 89,9%.


1) The Appraisal Journal, Summer 2013
Среднегодовая доходность за период с 30 июня 1995 г. по 31 мая 2016 г.*
Индекс Типы активов Среднегодовая доходность, %
S&P Diversified** Диверсифицированные 8,63
S&P Healthcare Здравоохранение 10,63
S&P Hotel/Resort Гостиницы/Курорты 6,30
S&P Industrial Промышленные 8,61
S&P Office Space Офисные 9,38
S&P Residential Жилые 12,87
S&P Retail Торговые 10,92
S&P Specialty Специализированные 12,41
S&P Storage Индивидуального хранения 17,08
*Fortune Financial Advisors, The Amazing Self Storage Stock, June 2016
**55% глобальных активов

Self storage в Европе

Значительно меньшее развитие индустрия self storage получила в Европе. На начало 2016 г. в странах Европы насчитывалось 2746 складских объектов формата self storage общей площадью более 7,8 млн м2 2). По сравнению с 2015 г., число таких складских комплексов увеличилось на 149 ед. или 5,7%.

87% всех объектов формата self storage расположено всего в шести европейских странах. Самый большой рынок – в Великобритании, на долю которой приходится 40% общего числа комплексов и 45% общего объема площадей. Также значительные объемы предложения складов этого формата представлены во Франции, Нидерландах, Испании, Германии и Швеции.

Обеспеченность площадями формата self storage в Европе составляет 16 м2 на 1000 чел., что на порядок меньше показателей признанных наиболее развитыми рынков США и Австралии – 850 м2 и 170 м2 на 1000 чел. соответственно. В основе таких расхождений лежат фундаментальные различия в масштабах и стоимости земли в этих странах, что определяет значительно более низкие издержки девелоперов на создание подобных комплексов.

По данным операторов, опрошенных в марте 2016 г.3), средняя ставка аренды складов формата self storage по европейским странам составляла 255 евро/м2/год. Максимальные ставки достигали 562 и 661 евро/м2/год в Великобритании и Швейцарии соответственно.


2) FEDESSA & JLL, Mar 2016
3) FEDESSA & JLL, Mar 2016
Обеспеченность складскими площадями формата self storage, м[sup]2[/sup] на 1000 чел.*

Self storage в Великобритании

По оценкам Self Storage Association UK, в I кв. 2016 г. в Великобритании насчитывалось 1077 складских комплексов формата self storage, включая комплексы, предоставляющие услуги контейнерного хранения. Объем площадей складских объектов в формате self storage к I кв. 2016 г. достиг 3493 тыс. м2 4). Прирост площадей в 2015 г. в сегменте составил 176 тыс. м2, в 2014 г. – 121 тыс. м2.

Крупнейшие операторы складов формата self storage в Великобритании
Бренд Кол-во владений
Safestore 107
Big Yellow 73
Access Self Storage 58
Lok’nStore 25
Shurgard 25
Storage King 24
Big Box 15
Armadillo 16
Alligator 12
Всего 355

Обеспеченность площадями формата self storage в I кв. 2016  г. находилась на уровне 54 м2 на 1000 чел. Доходность (первичная ставка капитализации), по данным одного из крупнейших операторов, находилась на уровне 6,5% 5). Оборот индустрии за 2015 г. оценивался в 440 млн. ф. ст.

Всего на сегодняшний день на рынке Великобритании действуют около 490 операторов складов формата self storage. К наиболее крупным операторам относятся Safestore, Big Yellow, Lok’nStore Self Storage, Storage King. Более трети всех комплексов формата self storage находится под управлением крупного (10 и более владений) оператора. Из расчета общей площади и выручки этих комплексов на долю профессиональных операторов складов приходится около 50% рынка.

Площадь склада формата self storage в среднем составляет 4 тыс. м2 и состоит из 647 индивидуальных отсеков средней площадью 6,3 м2. При том что на рынке присутствуют самые разные по площади объекты от 450 до 8500 м2, размер большинства комплексов располагает площадями в диапазоне от 2800 до 5100 м2.

Однако, оценивая состояние отрасли на сегодняшний день, многие эксперты считают, что индустрия складов формата self storage в Великобритании все еще находится в «младенческом возрасте» развития.


4) Cushman & Wakefieled LLP, Self Storage Association UK, 2016; FEDESSA & JLL, Mar 2016
5) Big Yellow, 31 March 2016 Report

Self storage в Нидерландах

Первые складские комплексы формата self storage появились в Нидерландах в начале 2000-х гг. с приходом на рынок крупных американских операторов – Shurgard и Devon Self Storage. В I кв. 2016 г. объем предложения складов формата self storage в Нидерландах составлял 849 тыс. м2, представленных в 284 складских комплексах.

Основные игроки на рынке складов формата self storage в Нидерландах
Бренд Кол-во владений
Shurgard 63
Kubus 23
Allsafe 23

Обеспеченность площадями этого формата эквивалентна 50 м2 на 1000 чел. Средний размер арендуемых площадей – от 4 до 6 м2. Крупнейший оператор складов self storage в Нидерландах – Shurgard – предлагает индивидуальные отсеки для хранения площадью от 1 до 30 м2. Средняя продолжительность аренды – 9–12 мес.

Средняя ставка аренды в I кв. 2016 г. приближалась к уровню 190 евро за 1 м2 в год. Доля занятых площадей увеличилась до 82%, превысив среднеевропейский показатель 80%.

Self storage в Германии

Крупнейшие операторы на рынке складов формата self storage в Германии
Бренд Кол-во владений
MyPlace 24
Shurgard 19
Lagerbox 17
FirstElephant 12

В I кв. 2016 г. объем предложения площадей формата self storage в Германии оценивался в 463 тыс. м2. Прирост площадей за год составил 51 тыс. м2 (+12%). Число складских комплексов формата self storage в Германии за год увеличилось с 143 в 2015 г. до 170 в 2016 г.

Средняя ставка аренды в I кв. 2016 г. оценивалась в 250 евро/м2/год. Доля занятых площадей по отрасли – 77%. Обеспеченность площадями формата self storage в Германии составила 6 м2 на 1000 чел. – почти в 2,7 раза ниже среднеевропейского показателя (16 м2 на 1000 чел.).

Показатель количества складских комплексов на 1 млн жителей в Германии – 2,1 – один из самых низких среди развитых европейских стран.

Количество складских комплексов формата self storage на 1 млн чел.*
Польша 0,3 Австрия 3,5 Швеция 13,0
Литва 0,4 Ирландия 5,3 Норвегия 13,6
Италия 0,8 Франция 5,3 Великобритания 16.5
Венгрия 1,3 Швейцария 5,6 Нидерланды 16,7
Португалия 1,6 Испания 6,8 Исландия 18,1
Германия 2,1 Финляндия 10,7 Австралия 54,5
Бельгия 2,7 Дания 12,5 США 157,4
*FEDESSA & JLL, Mar 2016
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года
Рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в I квартале 2017 года

«Первый квартал текущего года подарил всем участникам рынка робкую надежду на восстановление спроса на качественные складские проекты в Московском регионе. По моему мнению, прежде всего это связано с положительными изменениями в экономике страны. Соответственно, многие компании, до этого занимавшие выжидательную позицию и, скорее, оценивавшие условия и ставки аренды, решили воспользоваться благоприятным моментом и арендовать складские площади. При этом, если в 2016 г. основным драйвером спроса были продуктовые торговые операторы, то по итогам I квартала преобладающая доля в сделках пришлась на сегмент фарм-дистрибуции и online-торговли. Также мы наблюдаем возросшее количество запросов на приобретение складских комплексов», – комментирует ситуацию Максим Загоруйко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости
E-commerce как новый драйвер российского рынка складской недвижимости

Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce».

Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса
Рынок складской недвижимости ожидает сокращение спроса

Предлагаем вниманию читателей новый аналитический обзор, подготовленный экспертами компании Knight Frank

Объем инвестиций в европейскую индустриальную недвижимость бьет рекорды
Объем инвестиций в европейскую индустриальную недвижимость бьет рекорды

В совокупности во всех странах Европы инвестировано более 24,5 млрд евро, что на 4% выше показателя 2015 г. Наибольший объем инвестиций пришелся на долю Германии: здесь заключены сделки на общую сумму 4,5 млрд евро. 2016 г. стал для Европы рекордным не только с точки зрения объемов инвестиций, но и по показателям поглощения.