Light Industrial: будущее складской недвижимости

Конференция «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй»

Что сегодня происходит с запросами на складские площади менее 2 тыс. м2? Что представляет собой новый формат на рынке - Light Industrial и интересен ли он арендаторам как в Москве, так и в регионах? Какие проблемы стоят на пути развития формата? Об этом и многом другом рассказали лучшие эксперты складской отрасли на конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй». Организатором конференции, состоявшейся 14 апреля, выступила Ассоциация инвесторов Москвы.

Открылась конференция масштабным исследованием формата Light Industrial и его потенциала в Московском регионе, которое презентовали Александр Хомич, генеральный директор Skladman USG и Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG.

Что собой представляет формат Light Industrial? Это объекты складского и производственного назначения с отдельными блоками размером от 500 до 2,5 тыс. м2. Уже сейчас формат представляет четверть складского рынка с перспективой бурного роста. Капитализация данного сегмента в Московской области – около 150 млрд рублей.

Кроме того, эксперты компании Skladman USG рассказали о зарубежном опыте, в частности о том, что в Германии формат Light Industrial является лидером складского сегмента. Приводя статистику по Германии, Евгений Нумеров прокомментировал, что соотношение сегментов Light Industrial и Big Box смещается в пользу первых и составляет 65% от рынка складов. Отвечая на вопрос, кому нужен такой формат, эксперт отметил: «Это инфраструктура для малого и среднего бизнеса, они уже созрели для качественных складских помещений».

Так что же мешает сейчас сегменту развиваться интенсивнее? По словам Евгения Нумерова, собственники Big Box не хотят делить свои склады на более мелкие «аппендиксы», но даже если разделить склад и получить помещение в 1 тыс. м2, то могут возникнуть проблемы с отсутствием отдельного входа и многие другие.

Нестандартные форматы недвижимости – вот главный тренд последних лет во всех сегментах. И именно в сфере складов зреет самый настоящий прорыв. О своем отношении к формату и ситуациях, с которыми им пришлось сталкиваться на изменившемся после 2014 г. рынке, рассказали эксперты отрасли.

Панельную дискуссию открыла Яна Кузина, вице-президент по девелопменту Freight Village RU. Она прокомментировала структуру запросов на участки: «У формата Light Industrial есть большие перспективы развития рядом с крупными индустриальными парками. Именно там очень много запросов на небольшие участки и помещения до 3000 м2 от компаний, которые являются поставщиками или контрагентами работающих производств».

Руководитель отдела продвижения новой продукции компании COMITAS Владислав Полторак, развивая тему быстрой и эффективной сдачи склада, рассказал, как грамотно построить самонесущее сооружение практически любой конфигурации и окупить его за пять лет. Срок реализации строительства такого склада «под ключ» из модульных легковозводимых конструкций составляет 3–4 месяца.

По словам Глеба Белавина, заместителя генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, надежность и эффективность арендатора связана с его платежеспособностью и объемом арендной платы, а не с объемом площади, которую он снимает. Более того, слишком большой размер арендуемой площади может влиять на общий риск, потому что, если по истечении договора аренды он съезжает, остаются большие площади, которые сложнее реализовать. Рассуждая о популярности формата, спикер выразил мнение, что любому складскому девелоперу, который представлен на московском рынке, интереснее и проще работать с большими арендаторами. «Но рынок Light Industrial был, будет и никуда не денется. Сейчас спрос выше из-за кризиса, но как только рынок восстановится, все опять будут ориентироваться на крупных арендаторов. Так что уже сейчас надо под Light Industrial формировать отдельную нишу», – добавил он. С ним согласен Вячеслав Холопов, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL: «Заниматься интереснее всего, конечно, крупными арендаторами, но реальность диктует иные условия. Сейчас зачастую индустриальные парки закрывают спрос мелких компаний».

Говоря о городских малых форматах, директор по развитию компании KR Properties Александр Подусков отметил, что рынок складов self-storage сейчас только растет: «Этот формат близок, по сути, к обсуждаемому нами Light Industrial. Ведь в self-storage состав арендаторов на физлица и юрлица делится пополам по занимаемой площади. Это перехватывающие склады, мини-производства, онлайн-магазины».

С градостроительной точки зрения о развитии складских форматов рассказала Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: «Сейчас город развивает три основные программы: реорганизацию промзон, освоение Новой Москвы и программу реновации. И тут важно понимать, что при комплексном освоении территории необходимо строить не только жилье, но и создавать рабочие места. И тут Light Industrial открывает новые перспективы для инвесторов и застройщиков».

V ежегодный круглый стол по складской недвижимости Hard Industrial
V ежегодный круглый стол по складской недвижимости Hard Industrial

Москва, 1 декабря 2017 г. 23 ноября в отеле Four Seasons в Москве международная консалтинговая компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» провели V юбилейный круглый стол по складской недвижимости Hard Industrial, на котором подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2018 г. Генеральным партнером мероприятия в этом году выступила компания PNK Group, ведущий девелопер индустриальной недвижимости класса А в России.  Партнерами мероприятия также выступили компании Coalco, Comitas, StellaStroy, PromStahl, YIT, «Холмогоры», партнер кофе-брейка – Freight Village Ru. Всего в круглом столе приняли участие порядка 350 гостей.

Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году (IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»)
Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 году
IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?»
Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке
Активность онлайн-ритейла обеспечивает рост объема сделок на складском рынке

Согласно данным компании JLL в III квартале 2017 г. объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. м2, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. м2, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.

Эксперты IPG.Estate о развитии складской недвижимости Санкт-Петербурга
Эксперты IPG.Estate о развитии складской недвижимости Санкт-Петербурга

На сегодняшний день в складском сегменте существуют три формата девелопмента производственно-складских помещений: спекулятивный, build-to-suit (строительство под заказчика), light industrial. О состоянии и перспективах каждого из форматов в Северной столице рассказывают эксперты IPG.Estate.

Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года
Рынок складской недвижимости России в I полугодии 2017 года

Объем введенных в регионах России складских площадей в I полугодии 2017 г. составил 150 тыс. м2, а общее предложение складских объектов достигло 7460 тыс. м2. Таким образом, объем ввода в I полугодии 2017 г. превысил прошлогодний показатель на 14%. Более 50% введенных в эксплуатацию объектов реализованы под конечного пользователя.