Эксперты IPG.Estate о развитии складской недвижимости Санкт-Петербурга

Самый распространенный и наиболее развитый формат – спекулятивный девелопмент. Спрос на спекулятивные объекты постоянно стабилен. Также сохраняется интерес к таким объектам со стороны инвесторов. Практика показывает, что компании-инвесторы, у которых есть земельный участок, готовы строить складские объекты класса А по определенным характеристикам: помещения площадью 1 тыс. м² с одним доком, рабочей высотой потолков 11–13 м, полами с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м и т.д. В дальнейшем такие объекты сдаются в аренду как есть или модернизируются по требованиям арендатора: например, в них устанавливаются холодильные камеры, увеличивается количество доков, достраиваются офисные помещения на мезонине, увеличиваются электрические мощности, если имеется такая возможность.

Практика показывает, что на рынке Санкт-Петербурга спекулятивные склады не остаются невостребованными на долгое время: собственники для привлечения первых и крупных арендаторов предлагают специальные условия по арендной ставке, каникулам и т.д. Если объект долгое время простаивает, значит, он имеет либо проблемы технического характера, либо проблемы с документами. Например, в промзоне «Парнас» есть объект класса B с хорошей локацией, который построен минимум год назад, но не заселен арендаторами, так как имеет проблемы с подключением к сетям и, соответственно, не введен в эксплуатацию.

Минимально рентабельная площадь для строительства спекулятивных складов – 5 тыс. м², поскольку минимальный автономный блок в классе А кратен в среднем 2,5 тыс. м². Достаточно распространен формат строительства отдельно стоящих складов класса B площадью 1,5–2 тыс. м² – этот формат популярен как в сделках аренды, так и купли-продажи. Как примеры комплексной застройки участка таким форматом складов можно привести, как минимум, два комплекса – «Терра Терминал», расположенный в южном направлении в 17 км от КАД, и комплекс «Эврика» в пос. Тельмана. В «Терра Терминале» возведено 13 складов по 1500 м² каждый, заполняемость близка к 100%, привлекает низкий уровень арендной ставки на отапливаемый склад.

Build-to-suit – формат для рынка Петербурга относительно новый, но уже нашедший своих клиентов. Все больше девелоперов предлагают данную опцию. Специфика build-to-suit заключается в том, что девелоперы готовы за свой счет или за счет клиента построить на земельном участке здание по техническому заданию клиента и после ввода объекта в эксплуатацию сдать ему в долгосрочную аренду или предоставить возможность выкупа. Потенциальные клиенты на данный формат, например, логистические компании, которым необходим кросс-докинг, продуктовые ритейлеры, которым важно наличие холодильных и морозильных камер или соответствие другим техническим характеристикам, фармацевтические и производственные компании и др.

Популярность и востребованность build-to-suit-формата объясняется еще и тем, что территория промзон в городе высвобождается и застраивается жильем. Производственники зачастую не могут найти помещения, полностью отвечающие их нестандартным требованиям, например, по электрическим мощностям, высоте потолков, грузоподъемному оборудованию и т.д. Кроме того, производственные компании большое значение придают локации помещения и близости к метро для удобства сотрудников. На производствах часто задействовано большое количество работников, специальности которых уникальны.

При поиске производственные компании проходят несколько этапов. Изначально они смотрят помещения в районе, где уже функционирует производство. На втором этапе готовы рассматривать помещения на окраинах города. На третьем начинают мониторить объекты за рамками города. И после того как понимают, что не смогли найти подходящий объект, приходят к убеждению, что необходимо всерьез рассмотреть возможность строительства объекта под себя. При этом количество игроков, которые предлагают услуги build-to-suit, увеличивается. Это не только профессиональные девелоперы, но и собственники земельных участков, у которых есть определенный запас финансовых ресурсов, и которые готовы инвестировать в объекты build-to-suit под будущего арендатора, при условии долгосрочной аренды.

Формат light industrial появился на рынке Санкт-Петербурга недавно, и на сегодняшний момент формат слабо развит, но имеет большие перспективы. Он включает небольшие производственно-складские помещения площадью 0,5–1,5 тыс. м².

В Санкт-Петербурге существуют примеры, когда складские объекты площадью порядка 5–7 тыс. м² нарезают автономными блоками по 700–1000 м² с возможностью объединения, которые в дальнейшем сдаются как производственные площади или склады небольшого формата. В основном это объекты с высотой потолка 6–8 м, одними воротами на блок, антипылевыми полами на уровне земли, встроенными офисно-бытовыми помещениями.

Light industrial – перспективный формат, но пока непонятно, кто из петербургских игроков первым займет эту нишу. Первые шаги в этом направлении делает компания «А Плюс Девелопмент», которая на территории индустриального парка «Марьино» и совместно с ним разрабатывает проект складского комплекса, соответствующий стандартам light industrial. Это объект площадью 10 тыс. м² с нарезкой на автономные блоки по 0,5–1 тыс. м² в рамках которых есть офис, подсобные помещения, санузел, ворота, а также с возможностью объединения блоков. Проект пока не запущен в реализацию, поскольку девелопер хочет найти несколько потенциальных клиентов, что оправдано рынком. Но на практике такие проекты заполняются на финальных стадиях строительства, за 1–2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Например, недавно на территории «Мебельного Технопарка» построили производственно-складское помещение площадью 7 тыс. м² с нарезкой помещений на блоки 500–700–1000 м². Заполняться объект начал за два месяца до ввода в эксплуатацию, к моменту запуска объекта был уже лист ожидания, сделки заключались буквально за 5 дней.