Рынок складской недвижимости Московского региона в I полугодии 2016 года

«Участники рынка во многом уже привыкли к ведению бизнеса в сложные времена. Низкие арендные ставки и высокий уровень свободных помещений существенно затормозили развитие складского сегмента в Московском регионе. Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений, в связи с чем можно предположить, что новые объекты будут строиться преимущественно под клиента, а объем спекулятивного девелопмента будет стремиться к минимальному значению. При этом в ближайший год спрос будет сконцентрирован преимущественно на аренде зданий, а объемы продаж останутся небольшими. Есть перспективы регионального развития крупнейших федеральных сетей и увеличения доли сделок за пределами Московского региона, но и эти сделки будут непростыми», – считает партнер, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли компании Knight Frank, Россия и СНГ Вячеслав Холопов.

Основные выводы. Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии 2016 г. сократился более чем в два раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил 45,9 тыс. м2. Уровень вакантных площадей по итогам II квартала находится на отметке 8,6 %, что в абсолютном значении составляет около 1,1 млн м2. Объем сделок вдвое превысил аналогичный результат прошлого года и составил 549,3 тыс. м2. Около 50 % объема сделок было закрыто с участием операторов розничной торговли. Средняя заявляемая ставка аренды на помещения класса А за 12 месяцев снизилась на 7 % и составила 4 000 руб./м2/год.

Предложение. В I полугодии 2016 г. в эксплуатацию было введено 245,9 тыс. м2 складских площадей, что на 60 % меньше аналогичного показателя прошлого года. Cовокупный объем качественных складских площадей по итогам I полугодия в Московском регионе составил 12,2 млн м2. Основной объем введенных в эксплуатацию площадей пришелся на северное и южное направления – 64 % и 18 % соответственно. Кроме того, на эти направления приходится наибольший объем свободных площадей, а также здесь ведется основное строительство новых складских комплексов.

Динамика показателей прироста качественных складских площадей, объема сделок по аренде и покупке складских площадей и уровня вакантных площадей в Московском регионе

Наибольшая доля в общем объеме введенных в эксплуатацию площадей пришлась на объекты, которые были построены под конкретного клиента (79 %). Объекты были реализованы преимущественно для крупнейших розничных сетей и имели среднюю площадь 32,5 тыс. м2. Наряду с этим следует отметить, что в количественном соотношении доля объектов built-to-suit составляет только 60 %. С целью минимизации риска незаполняемости объекта складские комплексы, которые строятся для спекулятивных целей, имеют небольшую площадь, в связи с чем их доля в общем объеме введенных в эксплуатацию площадей незначительна.

Основные показатели и динамика рынка*
Класс А Класс В
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 12 203
в том числе, тыс. м2 10 235 1 968
Прирост предложения в I полугодии 2016 г., тыс. м2 245,9
Объем сделок в I полугодии 2016 г., тыс. м2 549,3
Доля вакантных площадей, % 8,6↓
Заявляемые арендные ставки**, руб./м2/год 3000–4500↓ 2000–3500↓
Операционные расходы, руб./м2/год 1000–1200→ 700–900→
* Изменения по сравнению с IV кварталом 2015 г.
** Triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей
Источник: Knight Frank Research, 2016

Новые складские комплексы относятся преимущественно к классу А, на объекты класса B пришлось 7 % общего объема введенных в эксплуатацию площадей за рассматриваемый период. При этом следует отметить, что объекты, находящиеся в стадии строительства, а также заявленные проекты складских комплексов относятся к классу А. Это связано прежде всего с более высокой ликвидностью объектов класса А, в то время как стоимость строительства складов более высокого качества отличается несущественно.

Уровень вакантных площадей во II квартале 2016 г. не претерпел существенных изменений и установился на отметке 8,6 %, что в абсолютном выражении составляет около 1,1 млн м2. Несмотря на большой объем закрытых в течение последних трех месяцев сделок, снижения уровня вакантных площадей не происходит, ввиду того что многие сделки совершаются компаниями в целях оптимизации текущего арендного контракта, а также в связи с переездом из одного комплекса в другой на более выгодных условиях, в том числе и со снижением объема занимаемых площадей.

Распределение введенных в эксплуатацию в I полугодии 2016 г. складских площадей в московском регионе в зависимости от направления, %
Распределение объема сделок в московском регионе в I полугодии 2016 г. в зависимости от направления, %

Спрос. По итогам I полугодия на российском рынке было куплено и арендовано 745,5 тыс. м2 качественных складских площадей. На долю московского региона пришлось 74 % совокупного объема сделок, что в абсолютном выражении составляет 549,3 тыс. м2. Данный показатель более чем в два раза превосходит аналогичный результат прошлого года и сопоставим с рекордным за всю историю рынка показателем I полугодия 2012 г. (562 тыс. м2).

Распределение объема сделок в I полугодии 2016 г. в зависимости от региона, %

Столь большой объем сделок в I полугодии был обусловлен активностью со стороны операторов розничной торговли, которые используют текущую возможность и арендуют блоки большой площади. За 6 месяцев текущего года с их участием было закрыто около 50 % всего объема сделок. Однако следует отметить, что с начала 2015 г. операторы розничной торговли арендовали (приобрели) на московском рынке около 1 млн м2 складских площадей, в связи с чем можно предположить, что в ближайшие один-два года рынку Московского региона придется адаптироваться к снижению спроса со стороны крупных розничных компаний ввиду полностью сформированного ими логистического блока в регионе.

Средний размер сделки в I полугодии в Московском регионе составил 14,8 тыс. м2, что в 1,6 раза больше аналогичного показателя прошлого года и также является рекордным значением для I полугодия за всю историю рынка. Наибольший объем сделок по-прежнему приходится на три направления: юг (38 %), север (32 %) и юго-восток (17 %), что обусловлено развитой транспортной инфраструктурой на указанных направлениях, а также большим по сравнению с другими направлениями объемом предложения.

Доля сделок по покупке складских объектов конечными пользователями продолжает оставаться на низком уровне: по итогам I полугодия показатель составил 2,5 % в общем объеме сделок. Следует отметить, что в аналогичном периоде прошлого года подобные сделки отсутствовали полностью. Текущий объем свободных площадей на рынке, выгодные коммерческие условия аренды в совокупности с высокой стоимостью заемного финансирования привели к уменьшению количества сделок по приобретению складских объектов.

Распределение объема сделок в I полугодии 2016 г. в Московском регионе по профилю арендатора, %

Коммерческие условия. Средняя заявляемая ставка аренды на помещения класса А по итогам II квартала 2016 г. составила 4000 руб./м2/год, на помещения класса B – 3 000 руб./м2/год (triple net – без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). За 12 месяцев снижение средних заявляемых ставок аренды составило 7 %. Объем вакантных площадей, который сохраняется на уровне 1 млн м2 начиная с 2015 г., оказывает огромное влияние на рынок складской недвижимости. На текущий момент приоритетным условием при подборе помещений для арендаторов является стоимость аренды, и лишь затем принимаются во внимание такие важные параметры, как качество здания и его местоположение.

Заявляемые ставки аренды и распределение свободных площадей класса А по направлениям Московского региона

Договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3–5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. Следует отметить, что складской рынок продолжает оставаться единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости, где все свободные площади предлагаются в аренду по рублевым ставкам.

Прогноз. Мы ожидаем, что совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей на рынке Московского региона может составить порядка 600 тыс. м2, из которых 60 % будут построены «под клиента». Основной объем складских объектов, находящихся в стадии строительства, расположен на северном и южном направлениях московского региона. По итогам 2016 г., на долю этих направлений придется более 70 % введенных в эксплуатацию складских площадей.

Объем сделок по итогам 2016 г. составит около 900 тыс. м2, что будет ниже, чем в 2015 г. на 25 %. Основные сделки будут по-прежнему приходиться на торговых операторов, однако объем арендованных ими площадей будет снижаться. Многие компании, имеющие потребность в складских площадях, уже арендовали (приобрели) необходимые площади и дальнейшее увеличение их логистических мощностей будет определяться во многом динамикой потребительского спроса.

Динамика ключевых показателей рынка складской недвижимости Московского региона
Показатель 2012 2013 2014 2015 2016п
Объем качественного предложения на конец IV квартала, тыс. м2 8841 9603 11 240 11 957 12 557
Введено в эксплуатацию в I–IV кварталах, тыс. м2 646 762 1637 717 600
Объем сделок, тыс. м2 1215 1280 911 1231 900
Доля вакантных площадей, % 1,2 2,1 9,2 9,4 8,5
Средняя заявляемая ставка аренды на складские комплексы класса А, руб./м2/год 4400* 4700* 4500 4300 4000
* Рублевые ставки аренды рассчитаны исходя из среднегодового курса доллара за рассматриваемый период
Источник: Knight Frank Research, 2016

Ряд девелоперов готов предлагать деление качественных складских помещений на блоки площадью 3 тыс.–5 тыс. м2 для размещения компаний производственного профиля, помогая им переехать из менее качественных объектов в современные помещения, а также для компаний – представителей среднего бизнеса. Акцент на клиентах с запросами на небольшие площади может увеличить количество подобных сделок в 2016–2017 гг., однако, наиболее вероятно, существенно не повлияет на объем спроса на рынке качественных помещений. Ввиду снижения девелоперской активности можно ожидать коррекции уровня вакантных площадей до 8 %, однако абсолютное значение показателя будет все еще составлять около 1 млн м2. По нашему мнению, арендные ставки на качественные складские объекты до конца 2016 г. останутся на прежнем уровне и будут номинированы в российской валюте.

Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года (Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза)
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года
Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза
Самонесущий склад компании COMITAS – уникальное предложение в формате built-to-suit
Самонесущий склад компании COMITAS – уникальное предложение в формате built-to-suit

Сегмент рынка качественных складов площадью до 5 тыс. м2 с возможностью многоуровневого хранения является относительно не развитым в России. Основные причины этого – высокая стоимость существующих решений и недоступность девелоперов, которые могли бы реализовать их в тех местах, где работают компании, имеющие такую потребность. Компания COMITAS стала первой организацией, представившей комплекс услуг по возведению капитальных самонесущих складских зданий класса А по собственной запатентованной технологии. Об этом уникальном предложении рассказывает Владислав Полторак, руководитель департамента продвижения новой продукции компании COMITAS.

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года
Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года

В I полугодии 2017 г. в эксплуатацию было введено 33 тыс. м2 качественных складских площадей, при этом поступление на рынок спекулятивных площадей было минимальным. Чистое поглощение качественных складских площадей по итогам полугодия составило 23 тыс. м2. В связи с ротацией арендаторов произошел рост вакансии в классе А. Запрашиваемые ставки аренды качественных складских комплексов в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 г.

«Самонесущие» складские комплексы класса А –  (новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы)
«Самонесущие» складские комплексы класса А –
новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы