Выбор складского комплекса

Руководство для арендатора

Данное руководство, составленное компанией СBRE, представляет собой многоуровневый подход к оценке складского комплекса с точки зрения потребностей отдельных групп арендаторов.

Руководство включает в себя собственно руководство по выбору объектов в соответствии с обязательными, желательными и факультативными характеристиками, рекомендации по отдельным техническим параметрам склада в зависимости от типа хранимых товаров и скорости и оборачиваемости.

Соответственно, данный документ включает в себя две части: первая – носит обязательный характер и определяет строгие критерии для отнесения склада к классу А или B, вторая – описывает типичные «рамочные» параметры складских помещений для работы с разными группами товаров и интенсивностью оборачиваемости. «Рамочные» параметры могут варьироваться в рамках проектов строительства под конкретного клиента. Документ призван упростить переговорный процесс между девелопером и арендатором.

Характеристики Класс
Расположение и инфраструктура А В
Расстояние до ближайшего шоссе не более 5 км Желательно Факультативно
Огороженная, охраняемая и освещенная территория Обязательно Обязательно
Возможность беспрепятственного движения грузовых а/м по территории складского комплекса Обязательно Обязательно
Наличие парковочных мест для грузовых/ легковых автомобилей Обязательно Обязательно
Наличие пространства для маневрирования грузового транспорта Обязательно Обязательно
Здание А В
Эффективность здания с точки зрения логистики
Правильная форма здания* Обязательно Факультативно
Высота пола от уровня земли – 1,2 м Обязательно Факультативно
Наличие бетонного пола с антипылевым покрытием, ровность и плоскость которого обеспечивают нормальную работу погрузочно-разгрузочной техники Обязательно Обязательно
Наличие погрузочных ворот, оборудованных доклевеллерами Обязательно Факультативно
Наличие погрузочных ворот, оборудованных докшелтерами Обязательно Факультативно
Энергоэффективность и резервирование электроэнергии
Использование энергосберегающего оборудования** Желательно Факультативно
Обеспечение полного резервирования питания электроприемников здания*** Обязательно Факультативно
Эксплуатационная износоустойчивость
Наличие ограждений внутри складского помещения, защищающих несущие конструкции здания, ворота, инженерные коммуникации от повреждений, вызываемых наездами и ударами погрузочной техники, грузового транспорта Желательно Факультативно
Температура и вентиляция
Наличие системы вентиляции Обязательно Обязательно
Наличие системы отопления, обеспечивающей минимальную температуру внутри помещений не менее 14 С°**** Обязательно Обязательно
Безопасность
Наличие автоматической установки пожарной сигнализации Обязательно Обязательно
Наличие автоматической установки пожаротушения Обязательно Факультативно
Дополнительные помещения
Наличие дополнительных помещений помимо основной зоны хранения***** Обязательно Факультативно
*Все углы здания равны 90°.
**Светодиодное освещение, использование датчиков движения для включения освещения и др.
***Допускается перерыв электроснабжения на время автоматического восстановления питания.
****При наружной температуре –35°С, условие неприменимо для низкотемпературных помещений.
*****Административно-бытовые помещения, зоны мезонинного хранения и пр.

Таблица рекомендуемых параметров – это выборка и обобщение основных технических характеристик складского комплекса в зависимости от типа хранимой продукции и назначения самого комплекса (хранение или дистрибьюция). Данная структура дает общее представление об индивидуальных потребностях арендаторов и покупателей складских помещений в зависимости от вышеупомянутых критериев. Тем не менее перечисленные значения различных технических спецификаций следует рассматривать только в качестве типовых усредненных показателей, которые на практике могут изменяться в зависимости от ряда факторов:

  • расположения склада и его географического покрытия (национальный РЦ, региональный склад);
  • структуры цепи поставок и системы логистики конкретной компании;
  • штатной структуры компании в целом;
  • объема товарооборота и др.

Данная выборка может быть использована при формировании концепции новых складских проектов с учетом требований различных категорий арендаторов/ покупателей, рассматриваемых в качестве потенциальных клиентов проектов.

Рекомендуемые параметры в зависимости от условий хранения и типа товаров
Категория товаров Температурный режим Шаг колонн, м Рабочая высота потолков не менее, м Нагрузка на пол, т/м2 Система пожаротушения Система вентиляции
DIY/стройматериалы Сухой 12x24 и др.* 8–12* 5–7 Спринклерная водяная Механическая приточно-вытяжная
Различные непродовольственные Сухой 12x18/ 12x24 12–14 7 Естественная приточно-вытяжная
Различные продовольственные/ FMCG Мульти-температурный 12x18/ 12x24 8–12** 5–8*** Различные типы
Одежда/ обувь Сухой 12x24 10–12 6 Естественная приточно-вытяжная
Бытовая техника/электроника Сухой 12x24 12–14 7 Естественная приточно-вытяжная
Автокомпоненты Сухой 12x24 12 7 Различные типы
Фармацевтика Мульти-температурный 12x18/ 12x24 12 6–9 Механическая приточно-вытяжная
Опасные грузы Сухой 12x24 12 7**** Различные типы***** Механическая приточно-вытяжная
*Более низкий показатель рабочей высоты, а также нестандартный шаг колонн может применяться в помещениях, где осуществляется напольное хранение крупногабаритной мебельной продукции.
**8 м для помещений низкотемпературного хранения, 12 м для сухого склада.
***5 т для помещений низкотемпературного хранения, 8 т для сухого склада.
****При хранении химически активных веществ применяется специализированное защитное покрытие пола, устойчивое к потенциальному воздействию со стороны хранимых веществ.
*****Система пожаротушения, огнетушащие вещества и материалы выбираются в зависимости от типа хранимых веществ.
Рекомендуемые параметры в зависимости от назначения склада
Характеристики Назначение склада
Распределение Хранение
Количество машиномест (м/м) для грузовых а/м, не менее 1 м/м на 1 м2 общей арендуемой площади здания* 1000 1000
Количество м/м для легковых а/м, не менее 1 м/м на 1 м2 общей арендуемой площади здания* 500 500
Диапазон пространства для маневрирования грузового транспорта (расстояние между доком по фронту и ближайшим препятствием, парковкой), м** от 35 до 44 от 35 до 44
Количество погрузочных ворот, не менее 1 погрузочных ворот на X м2 складской площади 500 1000
Возможность кросс-докинга Желательно Не обязательно
*Базовый показатель, который варьируется в зависимости от планируемого товарооборота и численности обслуживающего персонала.
**Размеры пространства для маневрирования могут различаться в зависимости от используемого типа грузовых а/м, типа организации движения на территории комплекса.
«Самонесущие» складские комплексы класса А –  (новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы)
«Самонесущие» складские комплексы класса А –
новый сегмент рынка для России, стран СНГ и Восточной Европы
Склады формата self storage в России. Обзор рынка
Склады формата self storage в России. Обзор рынка

Компания Skladman USG провела исследование российского рынка складов индивидуального хранения.

Build-to-suit в России: большие риски или большие возможности? (Build-to-suit – строительство складов под конкретного заказчика)
Build-to-suit в России: большие риски или большие возможности?
Build-to-suit – строительство складов под конкретного заказчика
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года (Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза)
Складская недвижимость Московской области в IV квартале 2016 года
Спрос наносит ответный удар: объем сделок вырос в 3,5 раза
PNK Group открывает четвертый завод в Московской области
PNK Group открывает четвертый завод в Московской области

14 декабря 2016 г. компания PNK Group, ведущий девелопер индустриальной недвижимости в России, специализирующийся на инвестициях в развитие индустриальных парков и строительстве современных промышленных зданий по европейским технологиям, открыла четвертый завод по производству основных несущих конструктивных элементов зданий.